Rachat de crédit immobilier : tout comprendre sur son fonctionnement

✍ Les points à retenir

Objectif du rachat : Le rachat de crédit immobilier a pour but de regrouper plusieurs prêts immobiliers en un seul, afin de simplifier la gestion des remboursements, d'obtenir de meilleures conditions (notamment un taux d'intérêt plus avantageux) ou de réduire les mensualités.
Comparaison des offres : Avant de choisir un rachat de crédit immobilier, il est recommandé de solliciter des offres de différents établissements financiers ou de faire appel à un courtier pour comparer les taux d'intérêt, les frais, et les conditions.
Garanties et assurances : Comprenez les garanties requises pour le rachat, telles que l'hypothèque ou la caution, ainsi que les assurances emprunteur associées.
Frais et coûts : Tenez compte de l'ensemble des frais liés au rachat de crédit immobilier, y compris les frais de dossier, les assurances, et les frais annexes.
Conditions de remboursement anticipé : Vérifiez attentivement les conditions relatives au remboursement anticipé, y compris les éventuelles pénalités.
Durée du nouveau prêt : Choisissez judicieusement la durée du nouveau prêt lors du rachat, car elle influencera le montant de vos mensualités et le coût total du crédit.

Rachat de crédit immobilier : définition

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à transférer un ou plusieurs de vos prêts auprès d'un nouvel établissement financier, souvent pour bénéficier de conditions plus avantageuses. Si cette démarche est fréquemment associée à la consolidation de plusieurs crédits, il est également possible de racheter un seul crédit immobilier. Dans ce cas, la nouvelle banque règle votre prêt initial et vous propose un remboursement avec une mensualité unique. L'objectif est de profiter de meilleures conditions financières, notamment un taux d'intérêt réduit.

Pourquoi opter pour un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier devient particulièrement pertinent lorsque les taux d'intérêt du marché sont en baisse. C'est une opportunité de renégocier votre prêt actuel pour obtenir des conditions plus favorables. En diminuant le taux d'intérêt de votre crédit, vous réduisez son coût total, ce qui se traduit par des mensualités plus légères. Cette opération peut aussi vous permettre d'allonger la durée de remboursement afin de diminuer encore davantage vos charges mensuelles. Cela augmente votre reste à vivre, améliorant ainsi votre situation financière tout en réduisant votre taux d'endettement. Cette amélioration de vos finances peut également faciliter la réalisation de nouveaux projets.

Quels sont les frais associés au rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier entraîne plusieurs frais, notamment :

Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
Frais de dossier
Frais de garantie
Frais de mainlevée d'hypothèque

Ces frais doivent obligatoirement être précisés dans le contrat de prêt au moment de la souscription. La loi encadre les IRA et fixe un montant maximal : l'indemnité ne peut excéder six mois d'intérêts calculés sur les sommes remboursées au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû. Depuis 2016, les banques sont tenues de fournir gratuitement le montant des IRA à tout moment, que ce soit sous format papier ou via l'espace client en ligne.

La banque peut-elle refuser un rachat de prêt immobilier ?

Une banque ne peut s'opposer à une demande de remboursement anticipé, quel que soit le montant restant dû. Le rachat de crédit est un droit pour les consommateurs, encadré par le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25). Vous pouvez donc librement solliciter cette opération sans que la banque ne puisse s'y opposer.

Est-il possible de racheter différents types de crédits ?

Il est tout à fait envisageable de racheter à la fois un crédit immobilier et des crédits à la consommation. Toutefois, cette opération peut être plus complexe à monter. Il est souvent recommandé de faire appel à un courtier en prêts, qui saura analyser votre situation et vous orienter vers les établissements financiers les plus adaptés à votre besoin. Un courtier peut ainsi vous aider à obtenir les meilleures conditions pour ce type de montage financier mixte.

Quand faire racheter son prêt immobilier ?

La renégociation avec votre banque a échoué

Si vous avez tenté de renégocier votre taux auprès de votre banque sans succès, il est alors temps de considérer un rachat de prêt immobilier par une banque concurrente. Votre banque peut être réticente à revoir votre taux à la baisse, car cela ne lui est pas forcément profitable. Toutefois, elle pourrait accepter dans le but de vous conserver comme client, mais cette renégociation est souvent conditionnée à la souscription de produits complémentaires (assurance, placement, etc.).

En cas de renégociation avec votre banque actuelle, vous échappez aux frais habituellement liés au rachat de crédit (indemnité de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie). Cependant, votre banque ne vous proposera probablement pas le taux le plus compétitif du marché. Tout dépendra donc de votre capacité à négocier.

En revanche, les banques concurrentes sont souvent prêtes à vous offrir des taux très attractifs pour vous attirer en tant que nouveau client. Ces offres, appelées "offres d'appel", sont couramment utilisées par les établissements financiers pour conquérir de nouveaux emprunteurs.

Être dans le premier tiers du remboursement de votre crédit

Pour que le rachat de votre prêt immobilier soit avantageux, il est recommandé d'envisager cette opération au cours du premier tiers de la durée de remboursement de votre prêt. En effet, c'est à ce moment-là que les intérêts représentent une part importante des mensualités. Plus vous avancez dans le remboursement, moins l'opération sera rentable, car vous paierez surtout du capital.

Un écart de taux suffisant

L'écart entre le taux actuel de votre prêt et celui proposé par la nouvelle banque doit être d'au moins 0,80 % à 1 %. Cet écart est crucial pour garantir que l'opération soit rentable une fois les frais de rachat pris en compte.

Le montant du capital restant dû

Pour que le rachat de crédit soit envisageable, votre capital restant dû doit être d'au moins 70 000 euros. Si ce montant est inférieur, les économies potentielles risquent d'être trop faibles pour justifier l'opération.

Une durée de remboursement plus courte peut aussi être avantageuse

Outre ces trois critères principaux, il peut être intéressant d'envisager une durée de remboursement plus courte en augmentant vos mensualités ou en les maintenant au même niveau. Cette option est particulièrement avantageuse si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de votre prêt initial. En réduisant la durée de remboursement, vous diminuez le coût total de votre crédit et vous vous désendettez plus rapidement.

Quels sont les avantages d'un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier présente plusieurs avantages pour les emprunteurs qui cherchent à optimiser leur situation financière. Voici les principaux bénéfices :

Réduction du taux d'intérêt

Lorsque les taux du marché sont plus bas que ceux en vigueur au moment de la souscription du prêt initial, un rachat permet de bénéficier d'un taux plus avantageux. Cela peut réduire considérablement le coût total du crédit.

Diminution des mensualités

En allongeant la durée du prêt, le rachat de crédit peut permettre de réduire le montant des mensualités, offrant ainsi une meilleure gestion de la trésorerie mensuelle et un soulagement budgétaire.

Réunification de crédits

Si vous avez plusieurs crédits (immobilier, consommation, etc.), un rachat peut les regrouper en un seul. Cela simplifie la gestion des dettes et peut potentiellement baisser le montant global des remboursements.

Adaptation à la situation personnelle

Un changement dans la situation financière ou personnelle (baisse de revenus, augmentation des charges familiales, divorce, etc.) peut rendre les mensualités actuelles difficiles à honorer. Le rachat de crédit permet d'adapter le remboursement à la nouvelle situation.

Possibilité de financer de nouveaux projets

Avec la baisse des mensualités ou l'allongement de la durée de remboursement, l'emprunteur peut dégager des marges de manoeuvre financières pour d'autres projets, comme des travaux, un nouvel investissement immobilier, ou encore des achats importants.

Meilleure gestion de la dette

En regroupant plusieurs crédits en un seul, le rachat peut aussi permettre de mieux gérer les taux variables ou fixes, réduisant ainsi l'exposition à la volatilité des taux d'intérêt.

Économie sur l'assurance emprunteur

En renégociant le crédit, il est également possible de revoir l'assurance emprunteur. Cela peut entraîner une diminution des coûts liés à cette assurance, qui représente une part non négligeable du coût total d'un prêt immobilier.

Baisse du coût global du crédit

Dans certains cas, la baisse du taux d'intérêt peut entraîner une réduction du coût total du crédit, même si la durée de remboursement reste la même ou légèrement allongée.

Sérénité financière

Le fait de réduire les charges mensuelles permet de mieux maîtriser son budget, de se prémunir contre les imprévus financiers et d'améliorer sa capacité d'épargne.

Cependant, il est important de prendre en compte certains frais associés au rachat de crédit (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, nouvelle assurance emprunteur) et de bien évaluer si l'opération est réellement avantageuse sur le long terme.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Prendre en compte les frais du rachat de crédit immobilier

Lorsque vous engagez un rachat de crédit immobilier, il est essentiel de tenir compte des frais associés. L'opération n'est rentable que si les économies réalisées grâce à un taux plus bas dépassent les coûts engendrés par l'opération. Pour que le coût total de votre nouveau crédit soit réellement avantageux, vous devez compenser les frais suivants :

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les indemnités de remboursement anticipé, ou pénalités, représentent le montant des intérêts que vous auriez dû payer pendant les six mois suivant la demande de rachat. Toutefois, ces indemnités ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû.

Par exemple, si votre prêt est racheté en octobre, les IRA seront calculées sur les intérêts que vous auriez payés jusqu'en avril. Il est généralement impossible de s'y soustraire, à moins que vous n'ayez négocié une clause d'exonération au moment de la souscription initiale, en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé avec vos propres fonds. Cependant, en cas de rachat par une banque concurrente, vous ne pourrez pas éviter ces frais.

Le coût de la nouvelle garantie

Un rachat de crédit immobilier est considéré comme un nouvel emprunt, ce qui implique la mise en place d'une nouvelle garantie. Selon le type de garantie de votre prêt actuel, les démarches varient :

Si votre garantie actuelle est une hypothèque ou une IPPD, vous devrez payer des frais de mainlevée et souscrire une nouvelle garantie pour le prêt racheté.
Si votre garantie est une caution (comme Crédit Logement, par exemple), vous récupérerez environ 75 % du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé à l'origine. Cette somme pourra alors être utilisée pour couvrir une partie des frais de la nouvelle garantie.

Les frais de dossier

La banque qui vous propose le rachat de votre crédit immobilier facturera probablement des frais de dossier pour la mise en place du nouveau prêt. Ces frais varient selon les établissements, mais il faut généralement compter entre 500 et 1 000 euros, ou environ 1 % du montant du crédit. Certains établissements peuvent toutefois proposer des montants forfaitaires, allant de 400 à 1 000 euros.

Conseils pour réussir votre rachat de prêt immobilier

Faire appel à un courtier pour comparer les offres

Comparer les différentes offres de rachat de crédit immobilier peut être une tâche longue et complexe. En effet, négocier avec les banques demande du temps et des compétences spécifiques. Faire appel à un courtier vous permet de comparer rapidement plusieurs offres de banques et d'obtenir les meilleures conditions selon votre profil. Grâce à son expertise, le courtier est en mesure de négocier pour vous le meilleur taux disponible sur le marché.

Renégocier l'assurance emprunteur

La renégociation de l'assurance emprunteur est un autre levier important pour optimiser votre rachat de crédit immobilier. En comparant les différentes options disponibles sur le marché, vous pouvez trouver une assurance qui offre à la fois un tarif plus compétitif et des garanties adaptées à vos besoins. Ici encore, un courtier spécialisé en assurance de prêt peut vous accompagner pour vous aider à choisir la meilleure offre.

Conserver votre mensualité pour un amortissement plus rapide

Si vos finances vous le permettent, conserver le montant de votre mensualité actuelle plutôt que de le réduire peut s'avérer avantageux. En effet, maintenir des mensualités plus élevées vous permettra d'amortir votre prêt immobilier plus rapidement, réduisant ainsi le coût total du crédit tout en raccourcissant la durée de remboursement.

Connaître votre objectif : gain ou projet

Avant de procéder à un rachat de crédit immobilier, il est essentiel de définir clairement votre objectif. Deux options principales s'offrent à vous :

Le gain financier : Si votre objectif est de réaliser un bénéfice financier, il est important de calculer le gain net que vous pourriez obtenir grâce à l'opération. En dessous de 5 000 euros d'économies par rapport à votre crédit actuel, l'opération peut ne pas être suffisamment avantageuse, surtout en tenant compte des frais associés au rachat de crédit.
Le financement d'un projet : Si votre objectif est de financer un nouveau projet (comme un crédit à la consommation), le rachat de votre prêt immobilier à un taux plus bas peut être une solution pour réduire vos mensualités et ainsi abaisser votre taux d'endettement. Cela vous permettrait d'augmenter votre capacité à contracter un nouveau prêt. Dans ce cas, le gain financier est secondaire, l'essentiel étant de libérer suffisamment d'endettement pour mener à bien votre projet.

Choisir le bon rachat de crédit :

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