SCPI

✍ Les points à retenir

• Définition des SCPI : Sociétés permettant d'investir dans l'immobilier de rendement de manière mutualisée.
• Types de SCPI : SCPI de rendement, fiscales, et plus-values.
• Avantages de l'investissement en SCPI : Diversification, revenus locatifs réguliers, gestion déléguée.
• Risques associés : Volatilité du marché immobilier, risques locatifs.
• Modalités d'investissement : Achat de parts, financement et fiscalité.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d'investissement immobilier collectif. Elle permet à des particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter directement un bien immobilier. Les SCPI collectent les fonds des investisseurs et les investissent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, des hôtels, ou d'autres types de biens. Les revenus locatifs générés par ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Les SCPI offrent plusieurs avantages, notamment la diversification du portefeuille immobilier, la possibilité d'investir avec un montant relativement faible, la gestion professionnelle des biens, et la liquidité relative des parts, car elles sont généralement cotées en bourse. Cependant, elles comportent également des risques, tels que les fluctuations de la valeur des parts en fonction de la performance du marché immobilier, la possibilité de vacance locative, et les frais de gestion.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir en SCPI présente plusieurs avantages qui en font une option attractive pour de nombreux investisseurs :

1. Diversification immobilière : Les SCPI permettent de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans différents types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.) et dans différentes zones géographiques sans avoir à acheter un bien immobilier individuel.

2. Accessibilité : Investir en SCPI est accessible à un large éventail d'investisseurs, même avec un capital modeste, car les parts de SCPI sont généralement abordables.

3. Gestion professionnelle : Les SCPI sont gérées par des professionnels de l'immobilier, ce qui décharge les investisseurs de la gestion quotidienne des biens (gestion locative, entretien, etc.).

4. Revenus réguliers : Les investisseurs reçoivent des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers perçus par les SCPI. Ces revenus peuvent être intéressants pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite.

5. Potentiel de valorisation : En plus des revenus réguliers, les parts de SCPI peuvent potentiellement voir leur valeur augmenter en fonction de la performance du marché immobilier.

6. Liquidité relative : Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier, les parts de SCPI sont généralement cotées en bourse, ce qui permet aux investisseurs de les revendre plus facilement en cas de besoin de liquidités.

7. Mutualisation des risques : Les risques liés à la vacance locative ou aux impayés sont répartis entre les nombreux investisseurs d'une SCPI, ce qui réduit l'exposition individuelle à ces risques.

Cependant, il est important de noter que les SCPI ne sont pas exemptes de risques, notamment les fluctuations du marché immobilier, les frais de gestion, et la possibilité que les dividendes varient en fonction de la performance des biens détenus par la SCPI. Avant d'investir en SCPI, il est recommandé de bien comprendre ces risques et de consulter un conseiller financier pour déterminer si cette forme d'investissement correspond à vos objectifs financiers.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI fonctionnent de manière relativement simple et transparente. Voici les principaux aspects de leur fonctionnement :

1. Constitution et gestion : Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cette société de gestion collecte les fonds des investisseurs et acquiert et gère un portefeuille immobilier en leur nom.

2. Acquisition immobilière : La société de gestion utilise les fonds collectés auprès des investisseurs pour acheter des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc. Ces biens constituent le patrimoine de la SCPI.

3. Division en parts : Le patrimoine immobilier est divisé en parts de propriété, et les investisseurs achètent des parts de la SCPI plutôt que des biens immobiliers individuels. Chaque part donne droit à une part des revenus locatifs et des plus-values générées par les biens de la SCPI.

4. Perception de revenus : Les loyers perçus des locataires des biens immobiliers sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces revenus sont généralement distribués de manière régulière, trimestrielle ou semestrielle, en fonction des politiques de distribution de chaque SCPI.

5. Valorisation des parts : La valeur des parts de SCPI peut évoluer en fonction de la performance du marché immobilier et de la gestion de la société de gestion. Les investisseurs peuvent vendre leurs parts sur le marché secondaire si nécessaire.

6. Frais et charges : Les SCPI supportent des frais de gestion, des frais d'acquisition, et d'autres frais liés à la gestion des biens immobiliers. Ces frais sont déduits des revenus générés avant la distribution aux investisseurs.

7. Liquidité : La liquidité des parts de SCPI peut varier en fonction de la demande sur le marché secondaire. Il peut y avoir des délais pour vendre des parts, contrairement à un investissement liquide comme les actions.

8. Risques : Les SCPI comportent des risques, notamment le risque de marché immobilier, le risque de vacance locative, le risque de crédit des locataires, et le risque de gestion par la société de gestion.

Il est important de noter que les SCPI sont réglementées et supervisées par l'AMF pour assurer la transparence et la protection des investisseurs. Avant d'investir dans une SCPI, il est recommandé de consulter un conseiller financier pour comprendre les spécificités de chaque SCPI et déterminer si elles correspondent à vos objectifs d'investissement.

Les avantages et les inconvénients des SCPI

À qui s'adressent les SCPI ?

Les SCPI s'adressent à différents profils d'investisseurs en fonction de leurs objectifs financiers, de leur situation personnelle et de leurs préférences en matière d'investissement. Voici à qui s'adressent généralement les SCPI :

1. Investisseurs particuliers : Les SCPI sont accessibles aux investisseurs particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier sans acheter de biens immobiliers physiques. Elles sont adaptées aux investisseurs qui disposent d'une épargne à investir et qui recherchent des revenus réguliers.

2. Investisseurs avec un capital de départ modeste : Contrairement à l'achat d'un bien immobilier individuel, les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier avec un capital de départ relativement faible. Cela les rend accessibles à un plus large éventail d'investisseurs.

3. Investisseurs en quête de diversification : Les SCPI offrent une diversification géographique et sectorielle, ce qui en fait un choix attrayant pour les investisseurs qui cherchent à répartir leur risque sur différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et sur différentes régions.

4. Investisseurs à la recherche de revenus réguliers : Les SCPI distribuent généralement des revenus sous forme de dividendes, ce qui en fait une option pour ceux qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires réguliers, comme des retraités.

5. Investisseurs évitant la gestion directe : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de la gestion locative, de l'entretien des biens et de la collecte des loyers. Cela décharge les investisseurs de la gestion quotidienne des biens immobiliers.

6. Investisseurs cherchant une certaine liquidité : Bien que la liquidité des parts de SCPI soit relative, elles peuvent être vendues sur le marché secondaire, offrant une certaine flexibilité en matière de sortie.

7. Investisseurs fiscalement avisés : Les SCPI peuvent présenter des avantages fiscaux, notamment la possibilité de bénéficier de régimes fiscaux tels que le dispositif Pinel ou le régime des revenus fonciers.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI qui se distinguent par leur stratégie d'investissement et les types de biens immobiliers dans lesquels elles investissent. Voici les principaux types de SCPI :

1. SCPI de rendement : Les SCPI de rendement sont les plus courantes. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers commerciaux tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Ces SCPI génèrent des revenus locatifs réguliers, distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

2. SCPI de plus-value : Les SCPI de plus-value se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers dans l'optique de les valoriser à long terme. Elles cherchent à générer des gains en capital grâce à la revente des biens à une valeur supérieure à leur prix d'achat initial.

3. SCPI fiscales : Ces SCPI sont conçues pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs. Elles investissent généralement dans des secteurs spécifiques, comme l'immobilier résidentiel neuf (SCPI Pinel) ou les établissements de santé (SCPI Malraux). Les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôts en échange de leur investissement.

4. SCPI européennes : Certaines SCPI étendent leur portefeuille au-delà des frontières nationales et investissent dans des biens immobiliers en Europe. Cela permet aux investisseurs de diversifier leur exposition géographique.

5. SCPI thématiques : Les SCPI thématiques se spécialisent dans des segments spécifiques de l'immobilier, tels que les résidences étudiantes, les maisons de retraite, les cliniques de santé ou les parkings. Elles visent à profiter des opportunités de marché dans ces secteurs particuliers.

6. SCPI de bureaux : Certaines SCPI se concentrent exclusivement sur l'acquisition de biens immobiliers de bureau. Elles sont sensibles à l'évolution du marché de l'immobilier de bureau et des zones d'activité économique.

7. SCPI de commerces : Les SCPI de commerces investissent dans des locaux commerciaux tels que des centres commerciaux, des galeries marchandes ou des magasins de détail. Elles sont influencées par la demande des entreprises et des consommateurs.

8. SCPI de logements : Ces SCPI se spécialisent dans l'acquisition de biens immobiliers résidentiels, tels que des appartements. Elles visent à générer des revenus locatifs provenant des loyers des locataires.

9. SCPI de santé : Les SCPI de santé investissent dans des biens immobiliers liés au secteur de la santé, comme les cliniques, les maisons de retraite médicalisées ou les centres de soins. Elles bénéficient de la demande croissante de ces services.

Où acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, vous avez plusieurs options :

1. Via des sociétés de gestion de SCPI : Les sociétés de gestion sont les émettrices des SCPI. Vous pouvez directement contacter une société de gestion de SCPI, telles que Primonial REIM, Corum AM, Perial, ou d'autres, et acheter des parts de leurs SCPI via leur site web ou en les contactant directement. La plupart des sociétés de gestion proposent des plateformes en ligne pour faciliter l'achat de parts.

2. À travers des courtiers en ligne : De nombreuses plateformes de courtage en ligne proposent la vente de parts de SCPI. Vous pouvez comparer les offres et les frais de différents courtiers en ligne, tels que Linxea, MeilleurPlacement, La Centrale des SCPI, et d'autres, avant de choisir celle qui vous convient le mieux.

3. Dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie : Si vous avez un contrat d'assurance-vie, certaines compagnies d'assurance proposent des options d'investissement en SCPI. Vous pouvez investir dans des SCPI en utilisant les fonds de votre contrat d'assurance-vie. Assurez-vous de vérifier les conditions et les frais associés à cette option.

4. Via des banques et des conseillers financiers : Vous pouvez également acheter des parts de SCPI par l'intermédiaire de votre banque ou d'un conseiller financier. Cependant, les frais de souscription peuvent être plus élevés que sur les plateformes en ligne ou auprès des sociétés de gestion directement.

5. Sur le marché secondaire : Il est également possible d'acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire, c'est-à-dire à d'autres investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts. Cependant, cela peut être plus complexe que l'achat directement auprès de la société de gestion ou d'un courtier en ligne.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Il est possible d'acheter des parts de SCPI à crédit, mais cela dépend de votre situation financière, de votre capacité d'emprunt et de la politique de la banque ou de l'organisme financier auprès duquel vous souhaitez contracter un prêt. Avant d'acheter des parts de SCPI à crédit, il est essentiel d'évaluer votre capacité d'emprunt, votre apport personnel, et de choisir la banque en fonction de ses conditions de prêt. Le taux d'intérêt du prêt, la durée de remboursement, les risques potentiels et l'assurance emprunteur doivent également être pris en compte. Enfin, il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un expert en investissement immobilier pour évaluer les avantages et les inconvénients de cette stratégie en fonction de votre situation et de vos objectifs d'investissement.

Vendre ses parts de SCPI

Pour vendre vos parts de SCPI, vous devez suivre plusieurs étapes. Tout d'abord, informez le gestionnaire de la SCPI de votre intention de vendre. Cela se fait généralement par l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Ensuite, cherchez un acheteur, que ce soit par vos propres moyens ou en faisant appel à un professionnel de l'immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine. Fixez le prix de vente en prenant en compte divers facteurs, tels que la valeur de marché actuelle de la SCPI.

Une fois un acheteur trouvé et le prix convenu, vous signerez un compromis de vente qui précisera les modalités de la transaction. La vente sera ensuite finalisée devant un notaire, où vous transférerez vos parts à l'acheteur et recevrez le produit de la vente. N'oubliez pas d'informer à nouveau le gestionnaire de la SCPI de la cession de vos parts, afin qu'il puisse enregistrer le changement de propriétaire dans ses registres. Gardez à l'esprit que la cession de parts de SCPI peut entraîner des frais, tels que des frais de mutation ou des droits de cession, et que les conditions de revente peuvent varier en fonction des statuts de la SCPI. Il est donc conseillé de vous faire accompagner par un professionnel et de vous référer aux statuts de la SCPI pour comprendre les modalités spécifiques à suivre.

Acheter des parts de SCPI dans l'assurance-vie

L'achat de parts de SCPI dans l'assurance-vie est une option d'investissement intéressante. Pour ce faire, commencez par choisir un contrat d'assurance-vie qui offre la possibilité d'investir dans des SCPI. Ouvrez ensuite un compte d'assurance-vie en remplissant les formulaires requis et en fournissant les informations nécessaires. Une fois le contrat souscrit, sélectionnez les SCPI qui correspondent à vos objectifs d'investissement, effectuez un versement sur votre contrat et investissez la somme dans les SCPI de votre choix. Vous pouvez généralement diversifier votre portefeuille en répartissant votre investissement entre différentes SCPI. Suivez ensuite la performance de vos investissements et gérez-les en fonction de votre stratégie. Gardez à l'esprit que l'assurance-vie offre des avantages fiscaux, mais qu'elle comporte également des frais et des délais de liquidité spécifiques à chaque contrat, il est donc important de bien comprendre les conditions de votre contrat et de consulter un conseiller financier si nécessaire.

Comment choisir une SCPI ?

Le choix d'une SCPI doit être fait avec soin, car il détermine votre investissement immobilier. Voici quelques étapes pour choisir la SCPI qui vous convient :

1. Objectifs d'investissement : Définissez vos objectifs, tels que la rentabilité, la diversification, ou la régularité des revenus. Choisissez une SCPI en fonction de ces objectifs.

2. Type de SCPI : Il existe différents types de SCPI, y compris les SCPI de rendement (perçues comme stables) et les SCPI de capitalisation (avec une croissance potentielle). Choisissez en fonction de votre profil d'investisseur.

3. Secteur géographique : Les SCPI investissent dans différents secteurs géographiques. Sélectionnez une SCPI dont le portefeuille correspond à vos préférences géographiques, que ce soit en France ou à l'étranger.

4. Secteur d'activité : Certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs spécifiques, comme le bureau, le commerce, la santé, ou la logistique. Assurez-vous que le secteur d'activité de la SCPI est en adéquation avec vos attentes.

5. Historique et performance : Étudiez l'historique de performance de la SCPI, en examinant les rendements passés et les dividendes distribués. Cela peut vous donner une idée de sa stabilité.

6. Gestionnaire de la SCPI : Renseignez-vous sur la société de gestion qui gère la SCPI. Vérifiez son expertise, son expérience et sa réputation.

7. Frais et charges : Comprenez les frais associés à la SCPI, y compris les frais de souscription, les frais de gestion, et les commissions de commercialisation. Ils peuvent avoir un impact significatif sur votre rendement.

8. Diversification : Il peut être judicieux de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI plutôt qu'une seule, pour réduire les risques.

9. Avis d'experts : Consultez les avis et analyses d'experts en investissement immobilier ou faites appel à un conseiller financier pour vous aider dans votre choix.

10. Durée d'investissement : Considérez la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver vos parts de SCPI, car certains contrats peuvent avoir des périodes de liquidité plus longues.

Lire la suite

Ma SCPI et moi

Le succès de votre investissement en SCPI repose sur une relation solide et bien gérée entre vous et cette forme d'investissement immobilier. Pour ce faire, il est essentiel de comprendre votre SCPI en profondeur, en explorant son objectif, son portefeuille immobilier, sa stratégie d'investissement, et son historique de rendement. Il est également crucial de définir clairement vos propres objectifs financiers avant d'investir, que ce soit pour générer un revenu régulier, faire croître votre capital, ou une combinaison des deux. En outre, veillez à équilibrer votre portefeuille d'investissement en harmonisant votre investissement en SCPI avec vos autres actifs financiers et vos besoins financiers. Pour maintenir une relation fructueuse, surveillez attentivement les performances de votre SCPI, suivez les changements fiscaux et les nouvelles du marché immobilier, et envisagez de consulter un conseiller financier ou un expert en investissement immobilier en cas de doutes ou de questions. En gardant une perspective à long terme et en restant informé, vous pouvez maximiser les avantages de votre investissement en SCPI pour atteindre vos objectifs financiers.

Lire la suite

En savoir plus :

• Assurance vie
• SCPI
• PEA
• Livret d'épargne
• Plan Épargne Retraite