Rachat de crédit et déduction des intérêts d'emprunt

Le rachat de crédit : définition et enjeux

Principe du rachat de crédit

Le rachat de crédit consiste à faire appel à un nouvel organisme prêteur (banque, établissement spécialisé, courtier, etc.) pour solder vos prêts existants et les fusionner en un seul. Vous vous retrouvez alors avec un unique emprunt, une seule mensualité et une durée de remboursement réinitialisée. L'opération est souvent motivée par :

• La volonté de réduire sa mensualité pour dégager plus de trésorerie mensuelle.
• La nécessité de simplifier la gestion de plusieurs crédits (immobilier, consommation, etc.).
• L'optimisation de sa situation financière, par exemple en profitant de taux d'intérêt plus attractifs.

Objectifs et avantages

En théorie, le rachat de crédit peut vous permettre de bénéficier de conditions de remboursement plus favorables, surtout si les taux d'emprunt ont baissé depuis la souscription de vos crédits. Par ailleurs, regrouper tous ses crédits peut faciliter la gestion quotidienne de son budget.

Dans la pratique, il faut toutefois prendre en compte :

• Les frais de dossier du nouvel emprunt.
• Les pénalités de remboursement anticipé (PRA) sur l'ancien crédit, parfois élevées pour un emprunt immobilier.
• Le coût total du crédit : une mensualité plus faible implique souvent un allongement de la durée du prêt, donc un coût global potentiellement plus important.

Qui peut solliciter un rachat de crédit ?

Il n'y a pas de profil unique pour bénéficier d'un rachat de crédit. Salariés, fonctionnaires, indépendants, retraités, investisseurs locatifs... Tous peuvent potentiellement recourir à cette opération, à condition de présenter un dossier solide aux yeux de la banque (revenus stables, taux d'endettement acceptable, etc.).

La déduction des intérêts d'emprunt : cadre légal et fiscalité

Intérêts d'emprunt et fiscalité immobilière

En France, la déduction des intérêts d'emprunt est surtout connue pour s'appliquer aux investissements locatifs. Conformément au Code général des impôts, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers plusieurs types de charges, dont les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition ou la rénovation d'un bien destiné à la location.

Important : Cette déduction n'est pas un crédit d'impôt, mais bien une charge déductible de vos revenus. Ainsi, si vous n'êtes pas imposable sur vos revenus fonciers, la déduction ne génère pas d'impôt négatif. Elle peut néanmoins contribuer à créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes, sous certaines conditions.

La déduction des intérêts dans le cadre d'une résidence principale

Pendant longtemps, il a existé en France des dispositifs permettant de déduire une partie des intérêts d'emprunt pour l'achat d'une résidence principale. Cependant, la loi TEPA (instaurée en 2007) qui introduisait cette mesure a depuis été supprimée. Actuellement, il n'est plus possible de déduire les intérêts liés à l'acquisition de sa résidence principale, sauf dispositifs particuliers de certaines régions ou formules de PTZ (Prêt à Taux Zéro) spécifiques, mais ces derniers ne concernent pas une déduction fiscale directe au niveau de l'impôt sur le revenu.

La déduction des intérêts dans le cadre d'un investissement locatif

En revanche, pour un bien que vous louez, la déduction des intérêts d'emprunt demeure un levier de défiscalisation très intéressant. Chaque année, vous pouvez déduire le montant des intérêts payés de vos revenus fonciers, ce qui réduit d'autant votre base imposable. Cela s'applique aux crédits contractés pour :

• L'acquisition du bien lui-même.
• Les travaux d'amélioration, de réparation ou d'agrandissement (sous réserve que ceux-ci soient déductibles).
• Le rachat de crédit, sous certaines conditions, si le prêt concerné finance le bien locatif.

Lien entre rachat de crédit et déduction des intérêts d'emprunt

Conserver ou non l'avantage fiscal après un rachat

La question cruciale est : Si je rachète un crédit immobilier lié à un bien locatif, vais-je conserver la possibilité de déduire les intérêts ? La réponse est généralement oui, à condition que :

1. Le nouveau prêt soit destiné à la même finalité (financement du bien loué).
2. Vous puissiez justifier auprès de l'administration fiscale que le rachat porte sur le solde d'un crédit dont l'objet était effectivement lié à la location.

Autrement dit, si vous effectuez un rachat de crédit strictement pour regrouper des prêts relatifs à un ou plusieurs biens locatifs, vous pouvez continuer à déduire les intérêts puisque la nature de l'emprunt initial n'a pas changé. Toutefois, si vous ajoutez d'autres emprunts (crédit consommation, prêt auto, etc.) dans le même regroupement, la partie du capital correspondant à ces dettes ne sera pas éligible à la déduction.

Gestion des intérêts antérieurs et nouveaux intérêts

D'un point de vue pratique, après le rachat, vous aurez un nouveau tableau d'amortissement précisant les intérêts que vous payez chaque mois. C'est ce document qui servira de base de calcul pour déterminer la part des intérêts déductibles. Il faudra donc :

• Conserver et présenter l'historique du crédit initial pour justifier l'objet locatif.
• Apporter le nouveau contrat de rachat de crédit, indiquant clairement le montant du capital repris et la part d'intérêts relative à l'investissement locatif.

Rachat de crédit immobilier et conséquences fiscales

Rôle du notaire et incidence sur les frais

Lorsque vous procédez à un rachat de crédit immobilier, il se peut que vous ayez à faire appel à un notaire, notamment si l'opération implique une nouvelle garantie hypothécaire (comme une hypothèque ou une caution). Les frais de notaire ne sont pas toujours déductibles des revenus fonciers, sauf s'ils concernent spécifiquement l'acquisition d'un bien locatif. En principe, l'essentiel de ces frais est lié à la garantie et non à l'acquisition en elle-même. Il est donc recommandé de bien distinguer :

• Les frais liés à l'acte de prêt (constitution de garantie, etc.).
• Les frais liés à l'acquisition du bien (qui auraient déjà été payés lors de l'achat initial).

Dans le cadre d'un rachat, vous ne rachetez pas le bien, vous rachetez seulement le crédit. Il n'y a donc pas toujours lieu de payer à nouveau les droits de mutation, contrairement à un achat immobilier classique.

Souscription d'une nouvelle assurance emprunteur

Le rachat de crédit implique souvent la souscription d'une nouvelle assurance emprunteur. Le coût de cette assurance n'est, en principe, pas déductible en tant que charge foncière (contrairement aux intérêts). Il convient toutefois de vérifier les clauses de votre contrat et de différencier :

• Les primes d'assurance liées à la garantie du bien (assurance PNO – Propriétaire Non Occupant – par exemple), qui sont déductibles des revenus fonciers.
• Les primes d'assurance liées au prêt (décès, invalidité), qui relèvent davantage d'une logique de protection personnelle.

Rachat de crédit à la consommation et déduction des intérêts d'emprunt

Contrairement au crédit immobilier pour un investissement locatif, le crédit à la consommation (prêt personnel, crédit auto, crédit renouvelable, etc.) n'ouvre pas droit à la déduction des intérêts sur le plan fiscal. En effet, ces intérêts ne sont pas considérés comme des charges foncières ou des charges professionnelles (sauf cas très particuliers pour les travailleurs indépendants, et encore, cela dépend de la nature du prêt et de l'affectation des fonds).

Si vous regroupez un crédit à la consommation avec un crédit immobilier locatif, la part d'intérêts correspondant au crédit conso n'est pas déductible. Seule la fraction d'intérêts liée au financement locatif peut l'être. L'administration fiscale peut exiger que vous soyez en mesure de ventiler les intérêts entre la partie locative et la partie personnelle.

Avantages et inconvénients du rachat de crédit sur la déduction des intérêts

Avantages

1. Maintien de l'avantage fiscal : En regroupant vos prêts locatifs, vous continuez de déduire les intérêts liés à l'immobilier.
2. Taux d'intérêt potentiellement plus bas : Vous pouvez profiter d'un environnement de taux favorable pour diminuer le coût de vos emprunts.
3. Simplification de la gestion : Une seule mensualité, un seul interlocuteur, et un seul tableau d'amortissement pour vos prêts locatifs.
4. Amélioration de la trésorerie : En réduisant vos mensualités, vous conservez davantage de liquidités chaque mois, ce qui peut être utile pour gérer d'autres dépenses ou investir dans de nouveaux projets.

Inconvénients

1. Frais de rachat : Les pénalités de remboursement anticipé et d'éventuels frais de dossier peuvent réduire l'intérêt économique de l'opération.
2. Allongement de la durée : Baisser la mensualité s'accompagne souvent d'une prolongation de la durée du prêt, ce qui peut augmenter le coût total des intérêts payés.
3. Complexité de la ventilation fiscale : Si vous regroupez crédit immo locatif et crédit conso, vous devrez justifier la part strictement affectée au bien locatif pour prétendre à la déduction.
4. Risques de refus : Les banques ou organismes de rachat sont parfois plus frileux si votre endettement est déjà élevé ou si votre dossier manque de solidité financière.

Astuces pour optimiser son rachat de crédit et ses avantages fiscaux

1. Bien préparer son dossier : Présentez vos derniers avis d'imposition, relevés de compte, contrat(s) de location, etc. Un dossier complet et clair rassure l'établissement prêteur et facilite les démarches.
2. Comparer plusieurs offres : Les taux et conditions varient d'un organisme à l'autre. Sollicitez au moins 3 devis pour trouver la meilleure solution.
3. Séparer si possible les crédits conso et immo : Pour éviter les complications fiscales, mieux vaut parfois racheter séparément vos crédits liés à l'immobilier locatif et vos crédits personnels.
4. Négocier les frais : Essayez de diminuer les pénalités de remboursement anticipé, souvent négociables. De même, discutez des frais de dossier et de la possibilité de déléguer votre assurance emprunteur.
5. Anticiper l'évolution de la fiscalité : Informez-vous régulièrement sur les dispositifs fiscaux en vigueur (Pinel, LMNP, loi Denormandie, etc.) pour saisir d'éventuelles opportunités liées à l'immobilier locatif.

Les erreurs fréquentes à éviter

1. Ne pas calculer le coût total : Ne vous focalisez pas uniquement sur la baisse de la mensualité. Comparez la somme des intérêts que vous paierez sur la durée restante du prêt.
2. Mélanger crédits locatifs et crédits à la consommation : Cela peut compliquer la déductibilité des intérêts. Mieux vaut séparer les financements pour des raisons de clarté fiscale.
3. Oublier les pénalités de remboursement anticipé : Elles peuvent être significatives (jusqu'à 3 % du capital restant dû pour un crédit immobilier). Faites le calcul avant de vous engager.
4. Souscrire un rachat trop tard : Si votre crédit est déjà bien avancé, vous avez déjà remboursé la majeure partie des intérêts. Le gain potentiel peut alors s'avérer limité.
5. Négliger la renégociation au sein de la même banque : Avant de changer d'établissement, vérifiez si votre banque actuelle peut vous proposer un taux renégocié avantageux sans passer par un rachat.

FAQ : Rachat de crédit et déduction des intérêts d'emprunt

1. Peut-on déduire les intérêts d'emprunt d'un rachat de crédit pour sa résidence principale ?

Non, la déduction des intérêts pour la résidence principale n'existe plus en France depuis l'abrogation du dispositif “Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt" mise en place par la loi TEPA et supprimée en 2011.

2. Comment déclarer les intérêts d'emprunt suite à un rachat de crédit locatif ?

Vous devez reporter le montant des intérêts payés dans la case dédiée de votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-SPE). Il faut pouvoir justifier que le crédit concerné est bien lié au financement d'un bien loué.

3. Peut-on déduire les frais de dossier liés au rachat de crédit ?

En matière de revenus fonciers, seul le coût des intérêts est déductible. Les frais de dossier et les frais de garantie ne sont pas considérés comme des intérêts d'emprunt et ne sont donc pas déductibles.

4. Est-il possible de déduire les intérêts d'emprunt d'un rachat pour un crédit relais ?

Si le crédit relais est lié à l'acquisition d'un bien locatif, une partie de ces intérêts peut être considérée comme déductible. Mais les règles sont complexes et sujettes à interprétation de l'administration fiscale.

5. Un rachat de crédit engendre-t-il un nouveau délai de remboursement ?

Oui, le rachat de crédit implique la signature d'un nouveau contrat et donc le redémarrage d'une durée de remboursement. Celle-ci peut être plus longue ou plus courte selon les modalités négociées.

6. Le rachat de crédit est-il plus intéressant que la renégociation auprès de la même banque ?

Cela dépend de votre situation et de l'offre que peut vous faire votre banque. La renégociation est souvent moins coûteuse (pas ou peu de frais de dossier, pas de nouvelles garanties), tandis que le rachat peut offrir un taux plus compétitif chez un concurrent, mais avec des frais plus élevés.