Rachat de crédit prêt accession sociale (PAS)

Qu'est-ce qu'un prêt accession sociale (PAS) ?

Le prêt accession sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé, accordé par les banques ou établissements de crédit ayant conclu une convention avec l'État. Il vise spécifiquement à aider les foyers à revenus modestes à acheter leur résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou ancien (avec parfois des conditions spécifiques pour les travaux).

Caractéristiques clés du PAS :

• Conditions de ressources : Pour pouvoir y prétendre, les revenus annuels du foyer ne doivent pas dépasser un plafond fixé par la réglementation, lequel varie selon le nombre d'occupants et la zone géographique du logement.
• Taux d'intérêt plafonné : Il est généralement attractif car réglementé par l'État.
• Frais de garantie réduits : Les frais de dossier ou d'hypothèque sont souvent limités.
• Possibilité d'APL (aide personnalisée au logement) : Les bénéficiaires du PAS peuvent, sous conditions, percevoir l'APL accession, ce qui diminue le coût global du crédit.

Cependant, malgré ces avantages, il peut arriver que l'emprunteur se trouve dans une situation financière difficile ou qu'il souhaite simplement réduire ses mensualités. Le rachat de crédit est alors une option envisageable.

Pourquoi vouloir racheter un prêt accession sociale ?

Plusieurs raisons peuvent vous conduire à envisager un rachat ou un regroupement de crédit lorsque vous avez souscrit un PAS :

1. Baisse des taux d'intérêt : Si les taux immobiliers ont baissé depuis la signature du PAS, vous pouvez rechercher un meilleur taux afin d'alléger vos mensualités ou de diminuer le coût total de l'emprunt.
2. Surendettement ou difficultés financières : En cas d'accumulation de crédits à la consommation, de découvert permanent ou d'un changement de situation (chômage, divorce, etc.), regrouper l'ensemble des dettes en un seul prêt peut être salutaire pour stabiliser son budget.
3. Projet nouveau : L'emprunteur peut chercher à obtenir une trésorerie supplémentaire pour financer des travaux, un projet personnel ou un investissement complémentaire.
4. Optimiser son budget : Même sans être en difficulté, il est possible de vouloir revoir l'équilibre financier global en consolidant ses prêts existants, dont le PAS, pour profiter d'une gestion simplifiée.

Rachat de crédit PAS : définition et spécificités

Le rachat de crédit PAS consiste à faire racheter ou regrouper l'encours de son prêt accession sociale par un autre organisme prêteur. Dans le cadre de cette opération, l'établissement qui propose le rachat peut inclure :

• Le solde restant dû du PAS,
• Eventuellement d'autres crédits (auto, consommation, etc.),
• Parfois un crédit immobilier complémentaire.

L'emprunteur s'engage alors sur un nouveau contrat unique, avec une mensualité souvent réduite et une durée de remboursement rééchelonnée.

Conditions liées au PAS

Toutefois, il est important de souligner quelques spécificités :

1. Perte des avantages PAS : Une fois le crédit PAS racheté par un nouvel organisme, vous risquez de perdre les caractéristiques avantageuses du prêt initial (par exemple, la possibilité de percevoir l'APL Accession si elle était en place).
2. Respect des plafonds de ressources : Pour prétendre à un nouveau PAS, vous devez à nouveau satisfaire des conditions de ressources. Or, dans le cadre d'un rachat, ce n'est pas toujours un “PAS" qui est proposé, mais plus souvent un crédit immobilier classique ou un regroupement mixte.

Éligibilité au rachat de crédit PAS

Les banques traditionnelles et les organismes spécialisés dans le regroupement de crédits peuvent racheter un PAS. Toutefois, chacun dispose de ses propres critères :

• Stabilité des revenus : CDI, fonctionnaire, ancienneté, etc.
• Taux d'endettement : Généralement inférieur à 33-35 % après regroupement, mais peut aller jusqu'à 40-45 % sous conditions.
• Age de l'emprunteur : Les prêts longue durée nécessitent une assurance emprunteur, dont le coût augmente avec l'âge.
• Garanties : Hypothèque ou caution ; elles sont souvent requises en cas d'intégration du PAS et du crédit immobilier dans le rachat.

Avantages et inconvénients du rachat de crédit PAS

Avantages

1. Mensualité allégée : En allongeant la durée de remboursement ou en profitant d'un taux plus faible, vous pouvez réduire le montant mensuel à rembourser.
2. Gestion financière simplifiée : Plutôt que de gérer plusieurs prélèvements, vous n'aurez qu'une seule mensualité auprès d'un unique prêteur.
3. Prévention du surendettement : Si vous commenciez à avoir des difficultés à honorer vos échéances, le regroupement de crédits offre une bouffée d'oxygène et évite les incidents bancaires.
4. Possible obtention d'une trésorerie additionnelle : Certains organismes incluent une enveloppe de financement supplémentaire pour couvrir des projets (travaux, voiture, etc.).

Inconvénients

1. Perte potentielle des avantages liés au PAS : Les conditions avantageuses (taux réglementé, APL Accession...) peuvent être perdues en cas de nouveau prêt non conventionné.
2. Coût total plus élevé : En prolongeant la durée de remboursement, vous risquez de payer plus d'intérêts sur le long terme.
3. Frais de rachat : Les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier, de garantie, etc., peuvent alourdir le coût immédiat de l'opération.
4. Sélection plus stricte : Les banques sont parfois plus exigeantes en matière de garanties, surtout si vous étiez initialement éligible au PAS avec un budget serré.

Comment se déroule un rachat de crédit PAS ?

Étape 1 : Diagnostic de la situation financière

Commencez par dresser un bilan complet de votre situation :

• Listez vos emprunts en cours : crédit PAS, crédits conso, éventuels prêts auto ou renouvelables, etc.
• Vérifiez votre taux d'endettement.
• Notez vos revenus et vos charges fixes.
• Regardez vos relevés bancaires pour détecter d'éventuels incidents de paiement ou découverts fréquents.

Ce bilan vous permettra de déterminer si un rachat de crédits est réellement pertinent et quelles sont vos marges de manoeuvre.

Étape 2 : Recherche de l'organisme de rachat

Contactez plusieurs banques ou organismes spécialisés dans le regroupement de crédit, voire sollicitez un courtier. Les points à comparer :

• Taux d'intérêt proposé.
• Frais de dossier.
• Garanties exigées (hypothèque, caution).
• Durée de remboursement possible.
• Conditions d'assurance emprunteur (tarif, garanties).

Étape 3 : Constitution du dossier

Une fois l'organisme identifié, vous devrez préparer un dossier comprenant :

• Pièce d'identité, justificatif de domicile, situation familiale.
• Justificatifs de revenus : fiches de paie, avis d'imposition, relevés d'allocations éventuelles.
• Tableaux d'amortissement ou échéanciers des crédits en cours (dont le PAS).
• Relevés bancaires sur 3 ou 6 mois.
• Eventuellement : titre de propriété, évaluation du bien immobilier, etc.

Un dossier complet et précis facilite l'étude et l'accord du rachat de crédit.

Étape 4 : Acceptation, signature et mise en place

Après analyse de votre dossier, l'organisme vous transmet une offre de rachat détaillant :

1. Le montant global racheté.
2. La durée de remboursement.
3. Le taux d'intérêt (taux nominal et TAEG).
4. Les frais de dossier et d'assurance.
5. Le montant de la nouvelle mensualité.

Vous disposez d'un délai de réflexion (au moins 10 jours, parfois plus) pour accepter ou refuser l'offre. En cas d'acceptation, l'établissement solde vos anciens crédits (y compris le PAS) et vous commencez à rembourser la nouvelle mensualité. Selon la date de mise en place, vous pourriez perdre immédiatement l'APL Accession si elle était associée au PAS.

Les critères de sélection d'un organisme de rachat

Pour un rachat de crédit PAS, il est important de bien choisir l'établissement. Voici quelques critères :

1. Compétence sur le PAS : Certains organismes sont plus familiers avec les prêts conventionnés.
2. Réputation et sérieux : Vérifiez les avis clients, les labels de qualité, etc.
3. Comparaison des taux : Le taux nominal, mais aussi le TAEG qui inclut tous les frais.
4. Flexibilité en cas de remboursement anticipé : Les indemnités peuvent être négociées.
5. Qualité du service client : La réactivité et la disponibilité sont essentielles si vous avez des questions ou difficultés.

Les frais à prévoir lors d'un rachat de crédit PAS

Le rachat de crédit entraîne différents frais que vous devez anticiper :

1. Frais de dossier : Facturés par l'établissement qui rachète vos crédits (montant fixe ou pourcentage du capital refinancé).
2. Pénalités de remboursement anticipé : Votre banque actuelle peut exiger une indemnité si vous remboursez votre PAS avant son terme. Le plafond légal pour un prêt immobilier est de 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.
3. Frais de garantie : Hypothèque (frais notariés) ou caution (société de caution).
4. Frais d'assurance : Si vous changez de contrat, vous devrez peut-être souscrire une nouvelle assurance emprunteur (le coût peut varier fortement selon l'âge, la santé, etc.).

L'ensemble de ces coûts s'ajoute au coût total de l'opération. Il est donc essentiel de calculer s'il est plus avantageux de procéder au rachat ou de conserver le PAS initial.

Foire aux questions (FAQ)

1. Vais-je forcément perdre mon APL Accession en cas de rachat de crédit PAS ?

Dans la plupart des cas, oui, car l'APL Accession est liée à la détention d'un prêt conventionné (PAS, PC). En souscrivant un nouveau crédit classique, vous perdez ce statut conventionné. Toutefois, il convient de vérifier les textes en vigueur et de contacter la CAF ou votre banque pour confirmer votre éligibilité.

2. Peut-on faire un rachat de crédit PAS si on a déjà un autre crédit immobilier en cours ?

Oui, il est possible de regrouper le PAS et d'autres emprunts immobiliers, voire des crédits conso, en un seul. Il faut que l'organisme de rachat accepte l'hypothèque sur le bien et que vous restiez dans un taux d'endettement acceptable.

3. Quel est le taux d'intérêt d'un rachat de crédit PAS ?

Le nouveau prêt n'est pas forcément un « PAS » ; il peut s'agir d'un prêt immobilier standard. Le taux dépendra de la politique commerciale de l'organisme, de votre profil (revenus, stabilité, endettement...) et des conditions de marché.

4. Quels sont les délais pour finaliser un rachat de crédit PAS ?

Les délais varient en fonction de la complexité de votre dossier. Comptez en moyenne de 4 à 8 semaines entre la prise de contact initiale et le déblocage des fonds. La constitution du dossier et l'analyse du risque peuvent rallonger les délais.

5. Puis-je faire un rachat de crédit PAS si je suis fiché Banque de France (FICP) ?

En général, les organismes de crédit sont très réticents à accorder un rachat à une personne fichée FICP, sauf dans de rares cas. Certains organismes spécialisés se positionnent sur ce marché, mais à des taux souvent élevés et avec des conditions strictes.

6. Que faire si mon dossier de rachat de crédit PAS est refusé ?

Vous pouvez :

• Tenter de renégocier certaines conditions (durée, garanties, etc.).
• Faire appel à un courtier qui saura vous orienter vers un autre organisme.
• Vérifier si un étalement ou une renégociation directe avec votre banque actuelle est possible.