Rachat de soulte

Introduction au rachat de soulte

Qu'est-ce qu'une soulte ? La soulte désigne la somme d'argent qu'un copropriétaire verse à un autre pour compenser la valeur de sa part lors du partage d'un bien commun. En d'autres termes, c'est une compensation financière versée afin d'égaliser les comptes lorsqu'un bien indivis (maison, appartement, terrain, etc.) change de mains. Le rachat de soulte correspond donc à l'opération par laquelle une personne paie à son co-indivisaire cette somme pour racheter ses parts et devenir pleinement propriétaire du bien.

Dans quels cas intervient un rachat de soulte ? Ce type d'opération se produit principalement dans les situations suivantes :

• Divorce ou séparation (y compris rupture de PACS) : lorsque deux conjoints ou partenaires possèdent un bien en commun et que l'un souhaite le conserver après la séparation, il devra racheter la soulte de l'autre. Par exemple, dans un divorce, le rachat de soulte a généralement lieu une fois le divorce prononcé, si l'un des ex-époux veut garder le logement familial.
• Succession ou héritage : lors du règlement d'un héritage comportant un bien immobilier en indivision entre plusieurs héritiers, l'un des héritiers peut souhaiter acquérir la part des autres. Il devra alors verser aux autres une soulte correspondant à la valeur de leurs parts pour devenir seul propriétaire du bien hérité.
• Sortie d'indivision : de manière générale, chaque fois qu'un bien est détenu en indivision (plusieurs propriétaires) et que l'un d'eux veut racheter les parts des autres (que ce soit entre membres d'une famille, ex-associés, ex-concubins, etc.), on parle de rachat de soulte immobilier. C'est une alternative à la vente du bien sur le marché : elle permet à l'un des copropriétaires de conserver le bien en compensant financièrement les autres.

Pourquoi parle-t-on de “rachat de soulte" ? Juridiquement, on n'achète pas la soulte elle-même (qui est la somme d'argent) mais bien les parts de propriété de l'autre personne. L'expression reste cependant couramment utilisée pour désigner ce rachat de parts contre compensation. Retenez que le rachat de soulte est un acte officiel réalisé devant notaire, puisqu'il implique un transfert de propriété immobilière. Le notaire s'assure de la validité de l'opération, de l'équité du calcul et accomplit les formalités d'enregistrement foncier et fiscales associées.

Calcul et estimation de la soulte

Le calcul de la soulte est une étape cruciale, car il détermine le montant que l'acheteur de la soulte devra verser. Ce calcul doit refléter la valeur réelle du bien et la part détenue par chaque partie, en tenant compte d'éventuelles dettes restantes. Voici comment procéder pour estimer une soulte :

Évaluation de la valeur du bien

Pour commencer, il faut estimer la valeur vénale du bien (sa valeur sur le marché actuel). On utilise la valeur actuelle du bien, et non sa valeur d'origine ou d'acquisition. Cette estimation peut être faite via :

• Une agence immobilière ou un expert immobilier local, qui fournira une évaluation du prix de marché.
• Un notaire, qui peut également estimer le bien en se basant sur les transactions récentes et sa connaissance du marché.
• Des outils en ligne ou simulateurs immobiliers pour avoir un ordre d'idée (à affiner ensuite avec un professionnel).

Il est conseillé de s'appuyer sur une estimation professionnelle et neutre, surtout en cas de désaccord possible entre les parties. Une évaluation objective évite les conflits et garantit que la soulte sera calculée sur une base juste.

Formule de calcul de la soulte

Une fois la valeur du bien établie, on détermine la part à racheter. La formule de calcul de la soulte la plus simple, dans le cas d'une indivision à 50/50 sans dettes, est :

Si chaque ex-conjoint détient 50%, la soulte correspond donc à 50% de la valeur du bien. Par exemple, pour un bien valant 200 000 €, la soulte représentera 100 000 € (la moitié) si l'un rachète la part de l'autre.

Cependant, dans la plupart des cas, il faut affiner ce calcul pour tenir compte de deux éléments importants : les parts exactes de chacun et le capital restant dû s'il y a un prêt en cours.

• Quotes-parts de chaque propriétaire : Si la répartition de la propriété n'est pas égale, on ajuste la formule. Par exemple, si l'un détient 60% et l'autre 40%, et que le bien vaut 200 000 €, la soulte pour racheter les 40% sera de 0,40 × 200 000 € = 80 000 €. Chaque situation où la quote-part diffère (suite à des apports personnels différents à l'achat, régime matrimonial particulier, etc.) doit être examinée pour calculer une soulte équitable.
• Déduction du prêt immobilier restant : Lorsque le bien est encore sous crédit, il faut d'abord calculer la valeur nette du bien. Cela revient à soustraire du prix estimé du bien le capital restant dû du prêt. Ensuite, la soulte se calcule sur cette valeur nette. Par exemple, si le logement est estimé à 150 000 € et qu'il reste 50 000 € de prêt à rembourser, la valeur nette est de 100 000 €. Si les ex-conjoints étaient propriétaires à parts égales, la soulte à verser sera la moitié de 100 000 €, soit 50 000 €. Concrètement, l'acquéreur de la soulte reprend à sa charge le crédit restant (50 000 € dans notre exemple) et verse 50 000 € à l'autre partie, ce qui équivaut bien à compenser sa part.

En résumé, le calcul peut se formuler de la façon suivante dans un cas courant (ex-conjoints 50/50) :

Soulte = (Valeur du bien / 2) – (Capital restant dû / 2)

Chaque situation pouvant avoir ses particularités, le notaire procédera à une estimation de la soulte précise en fonction de tous ces paramètres. Par ailleurs, si l'un des copropriétaires avait fait des apports personnels (par exemple financé une part plus importante de l'achat initial ou des travaux), il pourra récupérer cette somme avant le partage final. Le calcul de la soulte se fera après déduction de cet apport pour respecter les proportions investies.

Exemple illustratif de calcul de soulte

Pour mieux comprendre, prenons un exemple concret :

• Un couple non marié se sépare et possède une maison en indivision.
• Valeur actuelle de la maison estimée : 300 000 €.
• Répartition de propriété : chacun détient 50%.
• Prêt immobilier restant : 120 000 € à rembourser (emprunt contracté conjointement).

Étapes de calcul :

1. Valeur nette du bien = 300 000 € – 120 000 € (prêt) = 180 000 €.
2. Part nette de chaque propriétaire = 180 000 € / 2 = 90 000 €.
3. Montant de la soulte = 90 000 € (c'est la somme que l'un doit verser à l'autre pour racheter sa part).

Dans cet exemple, si Monsieur A décide de garder la maison, il devra payer 90 000 € à Madame B. En contrepartie, Monsieur A prend en charge le remboursement intégral du prêt restant (120 000 €) en son nom propre. Au total, Monsieur A finance donc 210 000 € : 90 000 € versés à Mme B + 120 000 € de prêt repris. Mme B, elle, reçoit 90 000 € qui représentent la valeur de sa part dans la propriété commune.

Nota Bene : Le calcul peut devenir plus complexe si les parts ne sont pas égales ou si d'autres éléments financiers entrent en jeu. Il est toujours prudent de faire valider le calcul par un notaire ou un professionnel afin d'obtenir une estimation de la soulte fiable et juridiquement correcte.

Frais liés au rachat de soulte

Le rachat de soulte entraîne divers frais qu'il faut anticiper dans votre budget. Ces frais de rachat de soulte comprennent principalement les frais de notaire (incluant taxes et émoluments) ainsi que d'éventuels frais bancaires si vous financez l'opération par un prêt. Voici le détail des coûts impliqués :

Frais de notaire et droits d'enregistrement

Étant donné qu'un rachat de soulte s'accompagne d'un transfert de propriété, il requiert l'intervention d'un notaire. Le notaire va rédiger un acte (acte de partage, état liquidatif dans un divorce, ou acte de vente de parts indivises) officialisant la transaction. À ce titre, plusieurs frais et taxes sont dus :

• Émoluments du notaire : il s'agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l'acte et les formalités. Ces émoluments sont calculés par tranche sur le montant de la transaction (le montant de la soulte) selon un barème fixé par la loi. En pratique, cela représente environ 0,8 % du prix (avec un minimum forfaitaire), plus une part fixe et la TVA. Souvent, on inclut également environ 800 € de frais de formalités et ~400 € de frais divers administratifs.

• Droits de mutation ou de partage : ce sont les taxes collectées par le notaire pour le compte de l'État. Leur taux dépend du contexte juridique du rachat de soulte :

  • Dans le cadre d'un divorce ou d'une dissolution de PACS, la loi prévoit un droit de partage réduit de 1,10 % sur la valeur nette du bien concerné (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2022). Cela signifie que pour la part rachetée, l'impôt est de 1,10% de sa valeur (après déduction d'éventuels emprunts).
  • Dans le cadre d'une succession entre héritiers, le droit de partage est en général de 2,50 % de la valeur des biens partagés (hors dettes). Ce taux s'applique si les co-indivisaires procèdent à un partage amiable de l'héritage incluant un rachat de soulte.
  • Hors divorce ou héritage (par exemple, rachat de soulte entre concubins non mariés hors PACS, ou entre associés), l'opération peut être assimilée à une cession de droits immobiliers classique. Dans ce cas, ce sont les droits d'enregistrement habituels qui s'appliquent, soit environ 5,80 % du montant de la soulte (taux variable selon les départements). C'est le même taux que pour une vente immobilière classique d'un bien ancien.

• Contribution de sécurité immobilière (CSI) : une petite taxe fixe additionnelle (autour de 0,1 % du prix, généralement plafonnée à quelques centaines d'euros) destinée à la publication de l'acte au fichier immobilier.

Quel est le montant total des frais de notaire ? En pratique, pour un rachat de soulte immobilier, on estime souvent que l'ensemble frais de notaire + taxes revient à environ 7 à 8 % du montant de la soulte (pour un bien ancien). Ce chiffre inclut les droits d'enregistrement (ou de partage) et tous les frais annexes. Par exemple, pour une soulte de 100 000 €, les frais totaux pourraient avoisiner 7 000 à 8 000 €. À noter que pour un bien immobilier neuf (rare dans les partages, mais par exemple un bien acquis en VEFA par un couple qui se sépare avant l'acte définitif), les droits de mutation sont réduits (0,715%), ce qui diminue les frais totaux.

Qui paie ces frais ? Les frais notariés liés au rachat de soulte sont en principe partagés entre les parties, notamment le droit de partage qui est dû par les deux (chacun théoriquement pour moitié). Dans le cas d'un divorce, il est d'usage que les ex-conjoints se répartissent ces frais à parts égales. De même, entre héritiers, les frais peuvent être prélevés sur la masse successorale ou répartis entre tous au prorata. Toutefois, il n'est pas rare que, dans la pratique, le conjoint ou l'héritier qui acquiert la part des autres prenne en charge la majeure partie des frais, ceci pouvant faire partie de la négociation lors du partage.

Frais bancaires et coûts de financement

Si vous financez le rachat de soulte par un emprunt, il faut intégrer les frais bancaires éventuels :

• Frais de dossier du prêt : la banque facture des frais de dossier pour mettre en place un nouveau crédit (ou un rachat de crédit). Ces frais sont généralement de l'ordre de 500 € à 1 000 € selon les établissements, voire négociables.
• Garantie du prêt immobilier : comme pour tout prêt immobilier, la banque exigera une garantie sur le bien financé. Cela peut être une hypothèque ou une caution via un organisme de garantie. Dans le cas d'une hypothèque, des frais d'inscription hypothécaire s'appliquent (environ 1,5 % du prêt, déjà inclus dans les 7-8% évoqués si le notaire l'enregistre en même temps). La caution bancaire a un coût variable (quelques pourcents du prêt, partiellement restitués en fin de prêt).
• Pénalités de remboursement anticipé : si un prêt immobilier commun existait et qu'il est soldé ou repris lors du partage, la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé. Celles-ci sont légalement plafonnées (6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, le moindre des deux). Par exemple, si vous soldez le prêt joint de 120 000 € pour refinancer à votre nom, il pourrait y avoir jusqu'à 3 600 € de pénalités, à moins que la banque n'y renonce ou que le contrat de prêt prévoie une exonération.
• Frais d'évaluation : la banque peut demander une estimation du bien par un expert immobilier avant de consentir le prêt (les frais d'expertise sont souvent autour de 200-300 €, et parfois pris en charge par la banque dans le cadre de l'offre de prêt).

Il est important de discuter avec votre banque ou courtier pour connaître précisément les frais de financement associés, afin d'éviter les surprises. Astuce : faire jouer la concurrence entre banques peut permettre de réduire certains de ces frais (par exemple, négocier l'absence de frais de dossier ou choisir une formule de caution moins coûteuse qu'une hypothèque).

Procédure de rachat de soulte

Le rachat de soulte suit une procédure administrative et juridique bien définie. Pour un particulier, il est important de connaître les grandes étapes afin de s'organiser et de rassembler les documents nécessaires. Voici les principales étapes de la procédure de rachat de soulte :

1. Accord entre les parties : Tout d'abord, les co-indivisaires (ex-conjoints, héritiers, etc.) doivent parvenir à un accord sur le principe du rachat de soulte. Cela implique de décider qui souhaite conserver le bien et racheter la part de l'autre (ou des autres). En cas de divorce, cette décision est généralement actée dans la convention de divorce ou au cours de la procédure de séparation. S'il y a plusieurs héritiers, c'est l'un d'eux (ou plusieurs ensemble) qui propose de racheter les parts des autres.
2. Estimation du bien et calcul de la soulte : Comme détaillé précédemment, il faut estimer la valeur actuelle du bien (par un professionnel de préférence) et calculer le montant de la soulte à verser. Cette étape inclut la prise en compte de toute dette restante et d'éventuelles compensations d'apports personnels. Souvent, un notaire est consulté à ce stade pour aider à définir le montant exact et s'assurer que tout le monde est d'accord sur l'évaluation.
3. Recherche de financement : L'acquéreur de la soulte doit s'assurer qu'il pourra payer la somme convenue. S'il recourt à un prêt (cas très fréquent), il lui faut entamer les démarches auprès d'une banque ou d'un courtier pour obtenir un crédit pour rachat de soulte. Il peut s'agir d'un prêt immobilier classique ou d'un regroupement de crédits incluant le prêt existant. Avoir une simulation de prêt et même une accord de principe de la banque avant de finaliser chez le notaire est vivement conseillé pour sécuriser l'opération.
4. Rédaction de l'acte par le notaire : Une fois l'accord sur la soulte établi et le financement prêt, on prend rendez-vous chez le notaire. Le notaire va préparer l'acte de rachat de soulte. S'il s'agit d'un divorce, ce sera un acte de partage de communauté (appelé état liquidatif) annexé à la convention de divorce ou au jugement. S'il s'agit d'une succession ou autre indivision, ce sera un acte de partage ou un acte de vente de parts indivises. Cet acte reprend l'identité des parties, la description du bien, la quote-part cédée, le montant de la soulte, les modalités de paiement, etc.
5. Signature de l'acte et paiement : Le jour de la signature, toutes les parties se réunissent chez le notaire (physiquement ou via procuration si nécessaire). Le notaire lit et fait signer l'acte authentique. Le paiement de la soulte intervient selon les modalités prévues : généralement, l'acheteur de la soulte remet les fonds au notaire (provenant de son apport personnel et/ou du prêt bancaire qu'il a obtenu). Le notaire se charge ensuite de séquestrer la somme et de la reverser au vendeur de la part, conformément à l'acte. Dans certains cas, le versement peut être échelonné ou différé d'un commun accord, mais il est souvent immédiat ou à très court terme après la signature.
6. Formalités post-signature : Après la signature, le notaire s'occupe de publier l'acte au Service de publicité foncière (ce qui officialise le changement de propriétaire pour le bien immobilier). Il prélève également les taxes (droit de partage/d'enregistrement) et les reverse au Trésor Public. Le nouveau propriétaire (acquéreur de la soulte) peut alors faire mettre à jour les documents administratifs à son nom (titre de propriété, taxe foncière, assurances...). Si un prêt a été contracté, il démarre le remboursement selon les termes convenus avec la banque.

Important : Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable (par exemple, un héritier refuse de vendre sa part ou deux ex-conjoints ne s'entendent pas sur la valeur du bien), la situation d'indivision peut être tranchée par voie judiciaire. Un tribunal peut ordonner la vente du bien aux enchères (on parle d'action en partage judiciaire) afin que chacun récupère sa part en argent. Cette issue est toutefois coûteuse et plus lente, il est donc préférable de privilégier l'entente amiable et le rachat de soulte négocié, dans la mesure du possible.

Simulation de soulte

Avant de s'engager définitivement, il est très utile de faire une simulation de soulte. Cela consiste à estimer en amont le montant de la soulte et les frais associés, ainsi que les modalités de financement, pour avoir une vision claire de l'opération. La simulation permet de répondre à des questions clés : Combien vais-je devoir payer en tout ? Mon budget ou mon emprunt sera-t-il suffisant ? Quelle sera ma mensualité de crédit si je finance la soulte ?

Outils pour estimer le montant de la soulte

Plusieurs outils et méthodes peuvent vous aider à simuler une soulte :

• Calculatrices en ligne : De nombreux sites de courtage ou d'organismes financiers proposent des simulateurs de rachat de soulte. En renseignant la valeur du bien, le capital de prêt restant dû et la part à racheter, on obtient une estimation automatique de la soulte à verser. Certains simulateurs intègrent aussi le calcul approximatif des frais de notaire.
• Simulateurs des notaires : Le site des notaires de France ou des études notariales offrent parfois des outils pour évaluer les frais de partage. Par exemple, des simulateurs de frais de notaire adaptables au contexte d'un partage ou d'une indivision peuvent vous donner le montant des taxes (droit de partage) et émoluments sur l'opération.
• Faire appel à un notaire ou un conseiller : Rien ne vaut une simulation personnalisée. Vous pouvez consulter un notaire en amont : moyennant des honoraires raisonnables, il peut calculer précisément la soulte et les frais, ce qui vous servira de base pour vos négociations et démarches. De même, un courtier en crédit peut vous faire une simulation complète intégrant le prêt nécessaire.

Pourquoi simuler son rachat de soulte ?

Réaliser une simulation présente plusieurs avantages :

• Affiner son projet financier : Vous saurez si l'opération est viable financièrement. Par exemple, si la soulte estimée est trop élevée par rapport à votre capacité d'emprunt, mieux vaut le découvrir dès le début et envisager d'autres solutions (comme la vente du bien).
• Anticiper les frais totaux : La simulation intègre non seulement la soulte, mais aussi les frais de notaire et les éventuels coûts de crédit. Cela vous évite de sous-estimer la trésorerie nécessaire. Par exemple, sur un montant de soulte de 80 000 €, la simulation vous montrera qu'il faut prévoir environ 5 000 € à 6 000 € de frais en plus, soit un total d'environ 85 000 € à financer.
• Comparer différents scénarios : Vous pouvez tester différentes hypothèses de valorisation du bien. Si vous n'êtes pas sûr de la valeur (par exemple entre 180k€ et 200k€), simulez plusieurs montants pour voir l'impact sur la soulte. De même, simulez l'impact du remboursement anticipé d'une partie du prêt restant si c'est envisageable, etc.
• Préparer sa demande de prêt : En connaissant le montant précis à emprunter, vous pourrez comparer les offres de financement du rachat de soulte plus efficacement. Vous pourrez calculer vos futures mensualités et vérifier que votre taux d'endettement restera acceptable.

En somme, la simulation est une étape préparatoire essentielle. Pour un rachat de soulte immobilier, n'hésitez pas à utiliser plusieurs simulateurs et à confronter les résultats. Une fois votre décision prise, validez toujours l'estimation finale auprès du notaire qui officialisera l'acte, afin qu'il n'y ait pas de mauvaise surprise le jour J.

Financement du rachat de soulte

Le rachat de soulte implique souvent des sommes importantes. Peu de particuliers peuvent payer comptant la totalité de la soulte, surtout lorsqu'il s'agit de racheter une part de bien immobilier (qui peut valoir des dizaines voire centaines de milliers d'euros). Heureusement, il existe des solutions de financement du rachat de soulte adaptées. Voici les principales options pour financer l'opération :

Paiement comptant (fonds propres)

La solution la plus simple, si vous en avez la possibilité, est de payer la soulte avec vos propres fonds personnels (épargne, argent issu d'une autre vente, etc.). Le paiement comptant évite de souscrire un nouveau crédit et donc d'alourdir vos charges mensuelles. Il permet également d'économiser sur les frais d'intérêts d'emprunt.

Avantages :

• Pas d'endettement supplémentaire, vous restez libre de toute mensualité.
• Pas de frais de dossier, ni d'intérêts, ni d'assurance emprunteur.
• L'opération peut être conclue plus rapidement (pas de délai d'obtention de prêt).

Inconvénient :

• Tout le monde ne dispose pas de liquidités suffisantes pour couvrir la soulte, surtout si le montant est élevé. Il ne faut pas non plus se priver totalement de trésorerie : veillez à conserver une épargne de sécurité après le paiement.

Recours à un prêt immobilier

La majorité des rachats de soulte immobiliers sont financés par un prêt immobilier. Les banques proposent en effet des crédits spécifiquement adaptés à ce genre d'opération, qui ressemblent à un prêt immobilier classique. Il y a deux cas de figure :

• Nouveau prêt immobilier dédié : Vous contractez un nouveau prêt dont le montant couvre le paiement de la soulte et les frais associés. Ce prêt peut parfois aussi inclure le rachat du prêt initial restant. Par exemple, si l'on reprend notre cas précédent : soulte de 90 000 € + frais ~7 000 € + solde de prêt 120 000 € = environ 217 000 € à financer. La banque peut prêter cette somme sur une durée de, par exemple, 20 ans, avec le bien immobilier en garantie (hypothèque).
• Rachat de crédit (regroupement) : Alternativement, certaines personnes effectuent un rachat de crédits. Il s'agit de faire racheter l'emprunt immobilier existant par une banque en y ajoutant le montant nécessaire pour la soulte. Au final, vous n'avez plus qu'un seul prêt englobant tout (votre nouvelle part + l'ancien crédit). C'est souvent ce qui se passe lorsque vous restez dans la maison : le nouveau prêt sert à rembourser l'ancienne hypothèque et à payer l'ex-conjoint ou les cohéritiers.

Un crédit pour rachat de soulte est très similaire à un crédit immo classique : on peut emprunter sur 15, 20, 25 ans en fonction de l'âge et des revenus, et les taux sont ceux du marché immobilier. D'ailleurs, pour des montants importants (généralement au-delà de 75 000 €), c'est la solution à privilégier car elle offre des durées longues et des taux bas par rapport à un crédit à la consommation. La banque calculera votre capacité d'emprunt (taux d'endettement, reste à vivre) pour s'assurer que vous pouvez supporter seul(e) la charge du nouveau prêt.

Conseils :

• Faites le tour des banques ou passez par un courtier pour obtenir la meilleure offre de prêt (taux d'intérêt, assurance emprunteur, frais).
• Préparez un bon dossier : revenus, situation stable, éventuellement un garant, pour rassurer les prêteurs.
• Si le prêt inclut le rachat de la part de quelqu'un d'autre, la banque peut demander la preuve de la conclusion du divorce ou du partage, et le projet d'acte notarié mentionnant la soulte, avant de débloquer les fonds.

Prêt personnel ou crédit conso

Si le montant de la soulte à verser est modeste (par exemple pour racheter une petite part ou si beaucoup de capital du prêt est déjà remboursé) – typiquement en dessous de 50 000 à 70 000 € – il est envisageable de recourir à un prêt personnel non hypothécaire. Ce type de crédit à la consommation peut être obtenu plus rapidement et sans garantie réelle (pas d'hypothèque sur le bien).

Avantages :

• Procédure simplifiée, réponse de la banque parfois en quelques jours.
• Pas de frais d'hypothèque ni de caution à payer.
• Peut convenir si vous avez déjà un prêt immobilier en cours que vous conservez, et juste besoin d'un complément pour la soulte.

Inconvénients :

• Montant limité (les prêts conso vont généralement jusqu'à 75 000 € maximum).
• Durée de remboursement plus courte qu'un prêt immo (souvent 5 à 7 ans, parfois 10 ans maximum), ce qui entraîne des mensualités plus élevées.
• Taux d'intérêt plus élevé qu'un emprunt immobilier, ce qui renchérit le coût total du crédit.

Le prêt personnel pour rachat de soulte est donc surtout adapté aux cas où la soulte n'est pas très élevée et où l'emprunteur peut rembourser vite. Il peut aussi dépanner si la banque refuse un prêt immo (par exemple, si le montant est trop petit pour qu'elle y trouve intérêt, ou si votre situation ne permet pas une hypothèque).

Autres solutions de financement

• Aide familiale : Dans certains cas, une aide financière de la famille (donation, avance sur héritage) peut permettre de financer une partie de la soulte. Attention toutefois aux aspects fiscaux des donations si les montants sont élevés.
• Vente d'un autre bien : Si vous possédez un autre bien (immobilier, voiture de grande valeur, placements) que vous êtes prêt à vendre, le produit de cette vente peut servir à financer la soulte.
• Négociation avec le vendeur de la soulte : Parfois, le bénéficiaire de la soulte (ex-conjoint ou co-indivisaire sortant) peut accepter un échelonnement du paiement, ou une soulte moindre compensée par autre chose (par exemple, laisser des meubles de valeur ou un autre bien en échange). Ces arrangements doivent toutefois être validés dans l'acte notarié et sont assez rares car le vendeur préfère généralement récupérer son argent tout de suite.

Rachat de soulte en indivision

Le rachat de soulte en indivision désigne le cas où plusieurs personnes possèdent un bien en commun (indivision) et où l'un des co-indivisaires rachète tout ou partie des parts des autres. Ce scénario survient principalement dans deux contextes : les successions et certaines séparations hors mariage.

Indivision entre héritiers (succession)

Lors d'une succession, tous les héritiers d'un bien immobilier deviennent copropriétaires en indivision de ce bien. Si l'un des héritiers souhaite devenir l'unique propriétaire (par attachement familial au bien, pour y habiter, etc.), il doit indemniser les autres héritiers en leur versant des soultes.

Particularités :

• La valeur du bien à prendre en compte est généralement celle estimée au moment du partage (souvent, une estimation est réalisée peu de temps après le décès, ou actualisée si le partage survient plus tard).
• La soulte à verser à chaque héritier correspond à la valeur de sa quote-part. Par exemple, trois héritiers à parts égales héritent d'une maison estimée à 300 000 €. Si l'un d'eux veut la garder, il doit verser 100 000 € à chacun des deux autres (soit 2 × 100 000 € = 200 000 € au total) pour racheter leurs parts.
• Un acte de partage successoral est dressé par le notaire. Ce document officialise la répartition des biens de la succession. Le rachat de soulte y sera intégré, mentionnant que tel héritier reçoit l'immeuble et verse en contrepartie des soultes aux autres.
• Frais fiscaux : Comme évoqué, les partages d'héritage sont soumis au droit de partage de 2,5%. Toutefois, si le partage intervient plus de 10 ans après l'ouverture de la succession, des droits d'enregistrement plus élevés pourraient s'appliquer comme pour une vente classique – il est donc souvent préférable de ne pas trop tarder pour régler l'indivision successorale.

Un rachat de soulte dans une succession peut parfois être financé grâce aux fonds provenant d'autres avoirs de la succession. Par exemple, l'héritier qui garde un bien immobilier peut recevoir moins sur les comptes bancaires ou les autres actifs, tandis que les autres héritiers prennent davantage de liquidités, de sorte à équilibrer sans trop d'argent frais à sortir. Si ce n'est pas possible, il devra recourir à un financement personnel ou bancaire comme vu précédemment.

Indivision entre ex-concubins ou partenaires

Des personnes non mariées (concubins, partenaires de PACS) qui achètent un bien ensemble se retrouvent également en indivision. En cas de séparation, l'un d'eux peut vouloir conserver le logement. Les principes sont similaires au divorce en ce qui concerne le calcul de la soulte (valeur du bien, part de chacun, dettes à déduire). Toutefois, n'étant pas mariés, ils ne bénéficient pas du taux réduit de droit de partage lié au divorce. Le rachat de soulte est considéré ici comme un partage d'indivision hors régime matrimonial, donc théoriquement taxé au taux de 2,5% ou aux droits de mutation classiques (~5.80%) selon les cas.

Procédure : Le rachat de soulte entre ex-concubins se formalise chez le notaire par un acte de liquidation de l'indivision. Il mentionne la quote-part cédée par l'un et rachetée par l'autre, pour le prix convenu (la soulte). Toutes les précautions vues précédemment s'appliquent : estimation objective, accord sur le montant, financement sécurisé.

Difficultés possibles :

• Si l'indivision est conflictuelle (par exemple, l'autre propriétaire ne veut ni vendre sa part ni racheter la vôtre), la situation peut s'enliser. En dernier recours, le Code civil (article 815) prévoit qu'“on ne peut être contraint à demeurer en indivision" : vous pouvez saisir le tribunal pour forcer le partage. Le juge pourra ordonner la vente aux enchères du bien indivis si aucun accord amiable n'est trouvé.
• Si l'indivision porte sur un bien familial (par exemple, des frères et soeurs qui ont hérité et l'un veut la maison), il peut y avoir un attachement affectif rendant les négociations délicates. Il est souvent utile de faire intervenir le notaire comme médiateur et conseil neutre.

Aspects fiscaux du rachat de soulte

Le rachat de soulte a des conséquences fiscales qu'il convient d'anticiper. Nous avons déjà mentionné les taxes liées à l'acte notarié (droits de partage ou d'enregistrement). Résumons et complétons les principaux aspects fiscaux du rachat de soulte :

• Droit de partage : Impôt payé lors d'un partage amiable entre co-indivisaires. Comme rappelé précédemment, il est de 1,10 % (depuis 2022) dans le cas d'un divorce ou rupture de PACS, et 2,50 % pour un partage d'indivision hors mariage (succession entre frères et soeurs, concubins se séparant, etc.). Ce droit de partage est calculé sur la valeur nette des biens partagés. S'il y a un prêt, on ne taxe que la part d'actif net effectivement transférée.
• Droits de mutation classiques : Si le rachat de soulte s'analyse plutôt comme l'achat de parts immobilières en dehors d'un contexte de partage familial, les droits de mutation immobilière au taux plein peuvent être appliqués (environ 5 à 6% selon les cas). Mais en général, dès lors qu'il y a une indivision pré-existante et qu'on la liquide, le fisc utilise le droit de partage.
• Plus-value immobilière : Bonne nouvelle, dans la plupart des cas de rachat de soulte entre particuliers, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value immobilière à payer pour la personne qui cède sa part. En effet, lors d'un divorce ou partage successoral, on considère que c'est un partage de communauté ou d'indivision, pas une vente taxable (c'est assimilé à une cession à titre onéreux particulière qui est exonérée dans le cadre familial). De plus, souvent le bien cédé est la résidence principale de la personne qui cède sa part, ce qui l'exonère également. Attention cependant : si le bien n'était pas la résidence principale (par exemple, un héritier cède sa part d'une maison qui n'était pas sa résidence), le fisc pourrait théoriquement considérer une plus-value imposable sur la cession de sa part, surtout si le partage n'est pas égalitaire. En pratique, les partages familiaux sont fiscalement neutres sur la plus-value, mais il est bon de vérifier ce point avec le notaire pour les cas particuliers.
• Taxes foncières et habitation : Le changement de propriétaire peut intervenir en cours d'année fiscale. Entre conjoints, souvent l'un reprend le bien au 1er janvier et assume la taxe foncière entière, ou elle est repartie au prorata temporis dans l'acte. Pour la taxe d'habitation (si elle s'applique encore), c'est le résident au 1er janvier qui la doit. Ces détails peuvent être ajustés d'un commun accord.
• Impôts locaux et autres frais : penser à notifier la mairie, le syndic en cas d'appartement en copropriété (les tantièmes changent de main), afin que la taxe d'enlèvement des ordures ou les charges soient réajustées au nouveau propriétaire.
• Déduction des intérêts d'emprunt : S'il s'agit d'un bien locatif, le nouveau propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts du prêt contracté pour racheter la soulte, comme pour n'importe quel prêt immobilier destiné à l'acquisition d'un bien locatif. Cela peut être un aspect fiscal avantageux à considérer (mais dans le cas d'une résidence principale, cette question ne se pose pas).