Regrouper crédit immobilier et consommation

Qu'est-ce que le regroupement de crédit immobilier et conso ?

Le regroupement de crédit immobilier et consommation consiste à unifier dans un seul contrat de crédit :

• Un prêt immobilier (lié à l'achat ou la construction de votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif),
• Un ou plusieurs crédits à la consommation (prêt auto, prêt personnel, crédit renouvelable, travaux, etc.).

L'opération se concrétise généralement par un rachat de crédit par une banque ou un organisme spécialisé, qui solde vos dettes existantes et vous propose un nouveau prêt unique. Cela vous donne :

• Une seule mensualité,
• Une durée réajustée,
• Un taux potentiellement renégocié,
• Une gestion plus simple de vos échéances.

Lorsque la part immobilière dépasse 60 % du total, on parle de rachat immobilier (avec souvent une hypothèque). Si la part immo est minoritaire, on parle de regroupement conso (mais la banque peut exiger des garanties). L'appellation “regrouper crédit immobilier et consommation" décrit en fait un rachat mixte, combinant ces deux types de prêts.

Pourquoi regrouper un prêt immobilier et des crédits à la consommation ?

Baisser la mensualité globale

Le premier motif est souvent de réduire la somme totale payée chaque mois. En fusionnant votre prêt immo (qui peut avoir un taux plus élevé, surtout s'il date de quelques années) et vos crédits conso (souvent à des taux encore plus élevés), vous pouvez obtenir un taux moyen plus avantageux (surtout si c'est un rachat immobilier garanti) et allonger la durée. La mensualité diminue, ce qui soulage votre budget mensuel.

Négocier un taux plus avantageux sur l'ensemble des dettes

Si votre crédit immobilier est ancien (à un taux > 2 ou 3 %), et que vos crédits conso avoisinent 5-6 % (ou plus), vous pouvez espérer un taux unique meilleur. La banque, en prenant une garantie sur le bien immobilier (hypothèque ou caution), réduit son risque et peut donc proposer un taux plus compétitif qu'un prêt conso classique.

Simplifier la gestion avec un seul interlocuteur

Au lieu de jongler entre plusieurs créanciers, plusieurs échéances à différentes dates, vous n'aurez plus qu'un unique prélèvement mensuel, un unique échéancier et un seul prêt. Cela simplifie grandement la gestion du budget et limite le risque d'oubli ou de retard.

Intégrer une trésorerie supplémentaire

Le regroupement peut inclure, si la banque l'accepte, un montant en plus pour financer un projet (travaux, auto, etc.). Si la part immo reste majoritaire, on obtient un rachat immobilier (souvent à un taux plus bas que du conso pur). Cela permet à la fois de refinancer vos dettes existantes et de financer un nouveau besoin, le tout dans un seul prêt amortissable.

Quels crédits peut-on inclure dans un regroupement immo + conso ?

Crédit immobilier (résidence principale, secondaire ou locative)

Le rachat englobe votre prêt immobilier principal ou secondaire, qu'il reste 50 000 € ou 200 000 € à rembourser, par exemple. Les conditions varient selon la nature du bien (résidence principale ou locative) et la garantie (souvent hypothèque) sur ce bien.

Crédits à la consommation (auto, prêt perso, renouvelable, etc.)

Vous pouvez inclure tous vos prêts conso : crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable, découvert bancaire, prêt travaux, etc. L'établissement soldera ces dettes et vous propose un seul contrat, souvent plus long, avec un taux potentiellement inférieur à un conso pur (si la part immo domine).

Découvert bancaire, dettes diverses, rachat partiel

Certains organismes acceptent d'intégrer un découvert ou des dettes diverses (fiscales, etc.) si la faisabilité est prouvée et que votre dossier reste solvable. On peut aussi faire un rachat partiel : on n'est pas obligé de regrouper tous ses crédits si ce n'est pas pertinent.

Les conditions d'éligibilité pour regrouper crédit immobilier et consommation

Part immobilière majoritaire ou minoritaire ?

Si la part du capital immobilier dans le regroupement dépasse 60 %, on est dans un rachat de crédit immobilier, potentiellement garanti par une hypothèque. Le taux est souvent plus bas et la durée plus longue (jusqu'à 20-25 ans). Si la part immo est inférieure, c'est un rachat conso, durée maxi ~10-12 ans, taux un peu plus élevé. Il faut donc évaluer la part immo vs conso pour savoir quel type de rachat s'applique.

Taux d'endettement et solvabilité

Comme tout crédit, la banque examine votre taux d'endettement (souvent ≤ 33-35 %), vos revenus (CDI, fonctionnaire, bilans pour indépendants), votre historique bancaire (fichage FICP, incidents). Si vous êtes déjà en situation de surendettement ou avec des retards de paiements, le regroupement peut être plus difficile. Un dossier rigoureux rassure l'organisme prêteur.

Garantie hypothécaire ou non ?

Pour un rachat immobilier (part immo > 60 %), la banque va exiger une hypothèque sur le bien (acte notarié) ou parfois une caution. Cela permet d'obtenir un taux plus bas qu'un regroupement conso pur. En revanche, vous mettez votre logement en garantie, ce qui peut être risqué en cas de défaut. Si la part immo est minoritaire, on est plutôt sur un rachat conso non garanti, avec un taux plus élevé et une durée plus courte.

Fonctionnement et étapes du regroupement immo + conso

Étape 1 : Faire le point sur ses dettes et objectifs

Dressez la liste de vos crédits (capital restant dû, taux, durée), y compris votre prêt immobilier. Identifiez l'objectif principal : baisser la mensualité ? libérer de la trésorerie ? unifier la gestion ? Connaissez la valeur du bien si vous envisagez une hypothèque. Calculez la part immo vs conso.

Étape 2 : Démarcher plusieurs organismes, comparer

Sollicitez plusieurs banques ou courtiers spécialisés en rachat de crédit. Exposez votre situation, votre besoin (montant total, part immo, etc.). Demandez des simulations : taux, durée, mensualité envisagée, frais (IRA, notaire, dossier). Comparez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et le coût total (intérêts + frais) pour juger de la rentabilité.

Étape 3 : Monter le dossier (revenus, garanties, relevés)

Une fois l'offre choisie, fournissez un dossier complet : bulletins de salaire ou bilans, avis d'imposition, relevés bancaires, tableaux d'amortissement des prêts existants, etc. Si hypothèque, la banque effectuera une expertise du bien. Elle vérifie aussi votre gestion (pas de fichage FICP, pas d'incidents).

Étape 4 : Signature, remboursement des anciens crédits

Après validation, vous signez l'offre de prêt, éventuellement un acte notarié s'il y a hypothèque. La nouvelle banque solde vos anciens crédits (immo et conso). Vous n'avez plus qu'une seule mensualité, selon le nouveau plan de remboursement. Vous payez les frais (IRA, notaire, etc.), inclus dans le nouveau prêt ou en fonds propres.

Avantages du regroupement crédit immobilier + conso

Diminution du taux d'endettement et mensualité unique

En fusionnant vos dettes, vous pouvez abaisser votre mensualité globale, donc votre taux d'endettement. Cela libère du pouvoir d'achat ou soulage un budget serré. De plus, vous n'avez plus qu'une unique échéance mensuelle, plus simple à gérer.

Possibilité d'allonger la durée ou de réduire les intérêts

Si vous obtenez un taux plus bas que votre crédit immo initial (datant de quelques années à un taux élevé) et que vous intégrez des conso (souvent à 5-10 %), le regroupement mixte peut réduire la charge d'intérêts. Vous pouvez allonger la durée pour diminuer la mensualité, ou la maintenir pour rembourser plus vite. Vous adaptez la structure de remboursement à vos objectifs.

Amélioration de la gestion budgétaire et de la trésorerie

Au lieu de multiplier les crédits et frais, vous unifiez tout. Cela facilite la visibilité sur votre budget et évite le cumul d'intérêts plus élevés (crédits conso). Une trésorerie supplémentaire peut être incluse si la banque l'autorise, ce qui finance un nouveau projet (travaux, voyage, etc.).

Inconvénients et limites à connaître

Frais de rachat et indemnités de remboursement anticipé

Si vous soldez votre prêt immo avant son terme, vous devrez payer des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) à la banque initiale, plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû. Pour les crédits conso, des pénalités peuvent également s'appliquer. De plus, la nouvelle banque facture des frais de dossier, et s'il y a hypothèque, des frais de notaire. Le coût total doit être étudié pour valider la rentabilité.

Prolongation de la durée, risque de surcoût total

En rallongeant la durée pour baisser la mensualité, on paie plus d'intérêts à long terme, même si le taux est inférieur. Il faut peser le gain mensuel court terme contre le surcoût global. Évaluez la rentabilité sur la durée restante du prêt, surtout si vous êtes déjà à plus de la moitié.

Exigence d'une garantie immobilière (hypothèque)

Si la part immo est majoritaire, la banque peut exiger une hypothèque pour sécuriser le regroupement. Cela engendre des formalités notariales et un risque de saisie du logement si vous ne payez plus. Il faut être sûr de sa capacité à rembourser pour ne pas s'exposer à ce danger.

Exemples concrets de regroupement immo + conso

Cas 1 : Propriétaire avec un prêt immobilier et 2 crédits conso

Monsieur X a :

• Un prêt immobilier (reste 70 000 €, taux 2,5 %, sur 12 ans),
• Un prêt auto (reste 10 000 €, taux 5 % sur 4 ans),
• Un crédit renouvelable (reste 2 000 €).

Ses mensualités cumulées ~950 €. Il souhaite baisser son endettement, paye trop d'intérêts sur l'auto et le renouvelable. Il opte pour un rachat mixte de 82 000 € (70k immo + 10k auto + 2k renouvelable), sur 15 ans. Taux proposé ~2 %. Il paie des IRA sur l'immo (~2% de 70k = 1 400 €), plus 0,5 % de dossier. Il obtient une nouvelle mensualité ~600 € et baisse sa pression mensuelle de 350 €. S'il calcule sur 15 ans, il paie plus d'intérêts totaux, mais retrouve un cash-flow mensuel et évite des taux conso élevés.

Cas 2 : Regrouper un emprunt immobilier et une trésorerie travaux

Madame Y détient un prêt immobilier de 120 000 € restant (taux 2,8 %) sur 12 ans, et veut 20 000 € pour refaire la cuisine et la salle de bain. Au lieu de prendre un crédit travaux à 4-5 %, elle choisit un rachat global de 140 000 € (120k restant + 20k trésorerie) sur 15 ans, à un taux de 2,2 %. Elle hypothèque sa maison (valeur 300k). Elle paie environ 2 000 € de frais notariés + IRA sur l'ancien prêt (1 500 €). La mensualité est ~800 €, vs 1 000 € avant. Elle finance ses travaux dans le même prêt, tout en allongeant la durée. Elle réduit sa mensualité et évite un taux plus élevé pour le crédit travaux.

Conseils pratiques pour un regroupement immobilier et consommation réussi

Vérifier la rentabilité (frais vs gains)

Calculez les frais (IRA, notaire, dossier, garantie) et la différence de taux. Sur un capital restant dû important, la baisse de taux peut générer des économies d'intérêts supérieures aux frais. Sur un montant modeste ou si vous êtes vers la fin du prêt, le gain peut être insuffisant.

Comparer les offres de plusieurs organismes

Ne signez pas la première proposition. Comparez 2 ou 3 simulateurs ou organismes (banques, courtiers) spécialisés en rachat. Observez le TAEG, la mensualité, la durée, les conditions (hypothèque requise ?). Tentez de négocier des frais de dossier plus bas ou l'exonération partielle des IRA si possible.

Négocier l'assurance et la garantie hypothécaire

Si la banque exige une hypothèque, il y aura des frais notariaux et de publicité foncière. Parfois, une caution (Crédit Logement, etc.) peut être moins chère et plus simple à lever en cas de vente future. Comparez aussi l'assurance emprunteur en délégation, pouvant être moins chère que l'assurance groupe de la banque.

Maintenir une gestion rigoureuse après coup

Le regroupement n'est pas un blanc-seing pour reprendre de nouveaux crédits. Respectez votre nouveau plan, surveillez votre budget, évitez de reconsommer trop. Sinon, vous risquez de vous retrouver de nouveau en surendettement. L'objectif est de stabiliser vos finances, pas de repartir dans une spirale d'emprunts.

FAQ : Regrouper crédit immobilier et consommation

Est-ce obligatoire que la part immobilière dépasse 60 % ?

Oui et non. Si la part immo > 60 %, c'est un rachat immobilier (taux plus bas, durée plus longue). Sinon, c'est un rachat conso (durée < 12 ans, taux plus haut). Les organismes peuvent accepter un mixte, mais les conditions varient.

Puis-je inclure un découvert ou des dettes fiscales ?

Parfois oui, si la banque l'accepte et que le montant global reste dans la quotité hypothécaire. Tout doit être justifié et consolidable légalement.

Quelles garanties la banque exige-t-elle en général ?

Sur un regroupement immo (part majoritaire), la hypothèque ou la caution sur votre logement. Sur un rachat conso minoritaire, pas forcément, mais le taux sera plus élevé.

Combien de temps dure la procédure ?

1-2 mois, parfois plus. Il faut analyser le dossier, obtenir l'expertise du bien, signer chez le notaire si hypothèque, etc.

Et si je revends mon bien avant la fin du rachat ?

Vous devrez rembourser le nouveau prêt par anticipation (potentiellement des indemnités). L'hypothèque sera radiée (frais de mainlevée). Vérifiez la clause de votre contrat.

Est-ce que c'est rentable si mon prêt immobilier est bientôt fini ?

Probablement non, car vous avez déjà amorti la majorité des intérêts. Le gain sera faible, alors que les frais de rachat restent. Il faut faire des simulations pour être sûr.