Frais de notaire pour 100 000 euros

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Un ensemble de taxes et de rémunérations

Les frais de notaire se décomposent en plusieurs postes :

1. Droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : Ce sont les sommes collectées pour le compte de l'État et des collectivités territoriales (départements, communes). Ils représentent la part la plus importante des frais.
2. Émoluments du notaire : Il s'agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l'acte, les formalités, le conseil, etc.
3. Débours : Ce sont les frais avancés par le notaire pour obtenir divers documents (urbanisme, hypothèque, cadastre...), et les éventuels honoraires de tiers (géomètre, etc.).
4. Contributions diverses : Comme la contribution de sécurité immobilière (ex. 0,10 %).

Pourquoi sont-ils appelés “frais de notaire" ?

Seul un pourcentage relativement faible (quelques centaines à quelques milliers d'euros) revient réellement au notaire en guise d'honoraires. La plus grande partie (environ 80 % ou plus) consiste en taxes et impôts. Néanmoins, on parle souvent de frais de notaire par facilité, car c'est le notaire qui perçoit l'ensemble de ces sommes pour ensuite reverser les parts dues au Trésor public.

Frais de notaire pour un achat immobilier de 100 000 euros

Quel pourcentage appliquer ?

En France, pour un bien ancien, on estime généralement les frais de notaire à 7–8 % du prix de vente. Pour un bien neuf, ils descendent autour de 2–3 % car les droits de mutation sont réduits (la TVA ayant déjà été payée par le promoteur/vendeur).

Ainsi, si vous achetez un logement ancien à 100 000 euros, les frais de notaire se situeront dans une fourchette de 7 000 à 8 000 euros (en moyenne). Pour un bien neuf, ce montant tournera plutôt autour de 2 000 à 3 000 euros.

Pourquoi une telle différence entre ancien et neuf ?

• Logement ancien : Le total des droits de mutation (taxe départementale, taxe communale, etc.) avoisine souvent 5,80–5,81 % du prix, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours. On atteint donc ~7–8 %.
• Logement neuf : Les droits de mutation sont plus faibles (2–3 %) car la TVA est déjà appliquée sur le bien neuf lors de la construction/vente. Ainsi, la part des droits d'enregistrement est réduite.

Composition détaillée (exemple pour un bien ancien à 100 000 euros)

Pour un logement ancien de 100 000 euros, prenons l'estimation que les frais de notaire s'élèvent à environ 7–8 % du prix, soit entre 7 000 et 8 000 euros. Ce total se découpe ainsi :

1. Droits de mutation : ~5,80 % du prix, donc environ 5 800 euros (ça peut varier en fonction des taux départementaux, souvent autour de 4,50–4,70 % + 1,20 % de taxe communale, etc.).
2. Émoluments du notaire : Calculés selon un barème dégressif, dépendant du prix de vente. Pour 100 000 euros, on peut approximativement estimer les honoraires autour de 700–900 euros (mais ce n'est qu'une indication, il faut tenir compte de la TVA et des tranches de calcul).
3. Débours : Ce sont divers frais avancés par le notaire (documentation, urbanisme, hypothèque), qui peuvent s'élever à quelques centaines d'euros (200–300 euros en moyenne).
4. Contribution de sécurité immobilière : Environ 0,10 % du prix, soit ~100 euros.

L'ensemble de ces postes additionnés aboutit à un total autour de 7 000 à 8 000 euros pour un achat de 100 000 euros dans l'ancien.

Émoluments notariés : barème simplifié

Pour rappel, le barème réglementé (depuis la réforme de 2016) s'applique par tranches :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 501 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 001 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Pour 100 000 euros, on calcule chaque tranche, puis on additionne, plus la TVA (20 %) sur ces émoluments. On rajoute enfin les débours et contributions diverses. Cela explique pourquoi le total tourne autour de 7–8 %.

Exemple de calcul approximatif

Prenons un bien ancien de 100 000 euros, dans un département appliquant un droit de mutation total de 5,80 %. Voici un exemple d'estimation :

1. Droits de mutation (5,80 %) : 5 800 €
2. Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 100 €
3. Émoluments notariés : Environ 800–900 € HT + 20 % de TVA (~200 €), soit ~1 000–1 100 € TTC
4. Frais et débours divers : ~200–300 €

Total : 5 800 + 100 + 1 100 + 300 = ~7 300 euros. Cela correspond à 7,3 % du prix de 100 000 euros, ce qui tombe dans la fourchette de 7–8 %.

Qu'en est-il d'un bien neuf à 100 000 euros ?

Pour un logement neuf (moins de 5 ans, ou VEFA), les droits de mutation sont réduits :

• Droits départementaux autour de 0,715–0,715 %
• Taxe de publicité foncière ou TVA selon le cas
• Contribution de sécurité immobilière

Globalement, les frais de notaire pour un bien neuf sont autour de 2 à 3 % du prix, soit ~2 000 à 3 000 euros pour un bien de 100 000 euros. Cela s'explique par le fait que la TVA est déjà payée sur le bien neuf, le vendeur (promoteur) ayant déjà réglé cette taxe, et l'acheteur ne supportant plus qu'une petite taxe de publicité foncière.

Peut-on négocier ou réduire les frais de notaire ?

Négocier la part d'honoraires

Depuis la réforme de 2016, un notaire peut accorder une remise sur ses émoluments, jusqu'à 20 % sur la part supérieure à 100 000 €. Toutefois, ici, le prix du bien est de 100 000 euros, donc la marge de négociation est faible, car la plus grande partie du prix est dans la tranche au-delà de 60 000 euros, appliquant déjà un taux bas (0,799 %). De plus, la remise est facultative, tous les notaires ne la pratiquent pas.

Exclure le mobilier du prix

Si le bien contient du mobilier (cuisine équipée amovible, électroménager, meubles, etc.), on peut déduire leur valeur (logiquement estimée) du prix net d'achat afin de payer moins de droits de mutation (non applicable au mobilier). Par exemple, si on considère 2 000 euros de mobilier, cela réduit la base taxable de 100 000 à 98 000 € - on économise environ 7–8 % de 2 000 € = 140–160 €. Il faut toutefois rester cohérent et justifier cette valeur de mobilier pour éviter tout redressement.

Acheter un bien neuf

Si vous achetez un bien neuf à 100 000 euros, comme déjà mentionné, les frais de notaire tombent à ~2–3 %, ce qui représente 2 000–3 000 €. C'est donc bien plus avantageux que dans l'ancien. Cependant, trouver un logement neuf à 100 000 € est rare sauf dans des zones peu onéreuses ou via un investissement de petite surface.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Principe

Les banques peuvent accepter de financer tout ou partie des frais de notaire dans le crédit immobilier. Cela évite à l'emprunteur d'avancer ces 7–8 % (ou 2–3 % dans le neuf) en fonds propres. Toutefois, cela augmente le capital emprunté et donc la somme d'intérêts à payer.

Attention à la capacité d'endettement

Si vous ajoutez 7–8 000 euros au montant du prêt pour couvrir les frais de notaire, vous accroissez la mensualité ou la durée, ce qui peut impacter votre taux d'endettement. La banque juge alors votre dossier avec ce capital additionnel. Certains organismes peuvent refuser si cela vous amène au-delà de 35 % d'endettement (après la réforme HCSF).