Les frais de notaire
✍ Les points à retenir
- Droits de mutation : Taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors de la vente d'un bien immobilier.
- Émoluments du notaire : Honoraires du notaire pour son rôle dans la transaction immobilière.
- Débours : Dépenses avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur, comme les frais d'envoi de courrier.
- Frais d'hypothèque : Frais liés à l'inscription de l'hypothèque en cas de prêt avec garantie hypothécaire.
- Frais de mainlevée d'hypothèque : Frais pour retirer l'hypothèque lorsque le prêt est remboursé.
Qu'est-ce que les frais de notaire ?
Le rôle du notaire dans une transaction immobilière
Le notaire est un officier public mandaté par l'État pour authentifier et sécuriser les actes, en particulier dans le domaine immobilier. Lorsqu'on parle de frais de notaire, il s'agit en réalité d'un ensemble de sommes que l'acquéreur (dans la plupart des cas) doit régler, comprenant :
- Les droits et taxes collectés pour le compte de l'État et des collectivités locales
- Les émoluments (honoraires) du notaire, qui rémunèrent son travail de rédaction, de conseil, d'enregistrement
- Les débours, qui couvrent les frais avancés par le notaire (obtention de documents d'urbanisme, formalités hypothécaires, etc.)
Le notaire a pour mission de conseiller les parties, rédiger l'acte authentique, vérifier la situation juridique du bien (hypothèque, servitudes, etc.), enregistrer et publier la transaction. Il garantit la sécurité juridique de la vente.
Pourquoi parle-t-on de « frais de notaire » ?
Lors d'un achat immobilier, ces « frais » s'ajoutent au prix de vente net du bien. Ils sont souvent appelés « frais de notaire » par abus de langage, car seule une petite partie revient effectivement au notaire en guise de rémunération. Le reste est composé de droits de mutation (impôts) et de taxes collectées. Ainsi, quand on dit qu'un bien est vendu « 200 000 € + frais de notaire », il faut additionner ces sommes pour connaître le coût total de l'opération (souvent 7 à 8 % du prix dans l'ancien).
Composition des frais de notaire
1. Les droits de mutation
Il s'agit de l'essentiel des “frais de notaire" en termes de montant. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) regroupent plusieurs taxes et impôts :
- La taxe départementale : souvent autour de 4,5 ou 4,7 % selon les départements
- La taxe communale : environ 1,20 % du prix du bien
- La contribution de sécurité immobilière : ~0,10 %
En pratique, l'addition de ces droits et taxes pour un logement ancien avoisine 5,80–5,81 % du prix de vente dans la plupart des départements. Pour un logement neuf, les droits de mutation sont plus faibles (2–3 %) car le vendeur a déjà payé la TVA lors de la construction.
2. Les émoluments du notaire
Les émoluments constituent la rémunération du notaire pour son travail de rédaction, de conseil et de sécurisation. Ils sont encadrés par un barème national, fixé par l'État. Ce barème est dégressif : plus le prix du bien est élevé, plus le taux appliqué est faible. Depuis la réforme de 2016 et ses actualisations, ce barème est segmenté en tranches :
- Jusqu'à 6 500 € : taux de 3,870 %
- De 6 501 à 17 000 € : 1,596 %
- De 17 001 à 60 000 € : 1,064 %
- Au-delà de 60 000 € : 0,799 %
Le notaire perçoit ainsi un pourcentage dégressif du prix du bien selon ces seuils. Cette rémunération fait partie intégrante des frais de notaire.
3. Les débours et frais annexes
Le notaire avance plusieurs frais pour le compte de l'acquéreur :
- Frais de documents (ex. extraits cadastraux, état hypothécaire...)
- Frais de formalités (demande de certificat d'urbanisme, etc.)
- Honoraires de tiers (géomètre, par exemple, si nécessaire)
Le notaire vous refacture ensuite ces dépenses. Ces “débours" peuvent s'élever à quelques centaines d'euros selon la complexité de la transaction.
Les différences entre achat dans l'ancien et dans le neuf
Achat dans l'ancien
Pour un logement ancien, les droits de mutation s'élèvent en général à environ 5,80 % du prix de vente (parfois 5,09 % si le département applique un taux réduit). De ce fait, les frais de notaire totaux (droits + émoluments + débours) se situent souvent entre 7 et 8 % du prix du bien. Par exemple, pour un appartement ancien acheté 200 000 €, comptez ~14 000 à 16 000 € de frais de notaire.
Achat dans le neuf
Pour un bien neuf, défini comme ayant moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'une première mutation (ou vendu en VEFA - vente en l'état futur d'achèvement), les droits de mutation sont bien plus faibles (2–3 % du prix). En outre, le prix comprend déjà la TVA. Les frais de notaire pour un achat neuf tournent autour de 2 à 3 % du prix de vente total.
Cas spécifiques et taux réduits
Biens de faibles montants
Lorsque le prix de vente est modeste (ex. moins de 30 000 €), la part des émoluments du notaire peut représenter un pourcentage plus important, car il existe un minimum d'honoraires. Dans ces cas, la proportion de frais peut être plus élevée que pour un bien onéreux.
Achat sous régime de TVA
Pour un logement neuf ou un terrain à bâtir, la TVA peut déjà avoir été appliquée, réduisant la part des droits de mutation classiques. Les “frais de notaire" totaux sont donc inférieurs (2–3 %), rendant l'acquisition neuve souvent plus abordable en matière de taxes.
Exonérations ou réductions
Dans certaines zones ou dispositifs d'aménagement (ex. ANRU), il peut exister des exonérations ou réductions sur les droits de mutation. Renseignez-vous auprès de votre notaire pour savoir si votre achat est éligible.
Comment calculer ses frais de notaire ?
Méthode simplifiée
Pour un logement ancien, on peut estimer rapidement les frais de notaire à environ 7–8 % du prix du bien. Pour un logement neuf, comptez 2–3 %. Cette approximation vous permet de budgéter.
Méthode précise
Pour un calcul détaillé, vous pouvez :
- Calculer les droits de mutation (souvent ~5,80 % dans l'ancien, 0,715 % ou 1,15 % + taxe départementale réduite dans le neuf)
- Calculer les émoluments du notaire via la grille tarifaire :
- 3,870 % jusqu'à 6 500 €
- 1,596 % de 6 501 à 17 000 €
- 1,064 % de 17 001 à 60 000 €
- 0,799 % au-delà de 60 000 €
- Additionner les débours (souvent quelques centaines d'euros)
- Appliquer la TVA (20 %) sur les émoluments et certaines formalités
Les simulateurs en ligne
Vous trouverez plusieurs simulateurs de frais de notaire disponibles sur internet (notaires.fr, sites de courtiers, etc.) Vous renseignez le prix d'achat, la localisation, l'ancienneté (neuf ou ancien), et le simulateur vous donne une estimation du montant total des frais.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
Négocier la commission d'agence ou le prix du mobilier
Les frais de notaire se calculent sur le prix net vendeur du bien immobilier (hors mobilier). Si certains éléments sont chiffrés en “mobilier" (cuisine équipée, dressing amovible, électroménager...) de manière justifiée, ils sont exclus de la base taxable. Ainsi, on baisse la base de calcul des droits de mutation. Attention toutefois à rester cohérent et justifié pour éviter tout redressement.
Négocier les émoluments du notaire
Depuis la réforme de 2016, un notaire peut accorder une remise sur ses émoluments (jusqu'à 20 %) pour la part supérieure à 100 000 € du prix du bien. Tous les notaires ne pratiquent pas la remise, et cela reste à leur discrétion. Vous pouvez essayer de négocier un rabais sur la fraction supérieure à 100 000 € du prix du bien.
Profiter du neuf ou de certains dispositifs
Acheter un bien neuf ou un bien éligible à certains dispositifs (zone ANRU, par exemple) peut réduire significativement les droits de mutation et donc les frais de notaire. Renseignez-vous sur les conditions spécifiques de votre projet.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Principe
Les banques peuvent accepter de financer tout ou partie des frais de notaire dans le crédit immobilier, sous réserve de respecter le taux d'endettement et la capacité de remboursement de l'emprunteur. Cela évite d'avancer la somme en fonds propres, mais augmente le capital emprunté et donc la mensualité.
Attention au coût global
Si vous empruntez aussi les frais de notaire, vous payez des intérêts sur cette somme supplémentaire. Vérifiez bien l'impact sur la durée et le coût total de l'emprunt. Toutefois, pour un emprunteur manquant d'apport personnel, cette solution peut s'avérer indispensable.
Les frais annexes d'un prêt immobiliers :
