Frais de notaire pour 200 000 euros

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Composition générale

Les frais de notaire se décomposent en plusieurs rubriques :

1. Droits de mutation (droits d'enregistrement) : Ce sont les sommes collectées pour l'État (Trésor public) et les collectivités (départements, communes). Ils représentent la majeure partie, environ 70–80 % du total des frais.
2. Émoluments du notaire : C'est la rémunération (tarif réglementé) du notaire pour son travail (conseil, rédaction, sécurisation juridique). Calculée selon un barème dégressif en pourcentage du prix de vente.
3. Débours : Il s'agit de frais avancés par le notaire pour l'obtention de documents (urbanisme, hypothèques, etc.), ainsi que des frais de formalités administratives.
4. Contribution de sécurité immobilière : ~0,10 % du prix, appelée aussi “frais de publication foncière" ou “frais de publicité foncière" dans certains cas.

Pourquoi sont-ils nécessaires ?

Le notaire agit comme officier public pour rédiger l'acte authentique et le publier, assurant la sécurité juridique de la transaction et la validité du transfert de propriété. Les “frais de notaire" payés par l'acquéreur correspondent donc aux droits perçus par l'État (droits de mutation), et en plus, les émoluments du notaire. C'est obligatoire pour toute acquisition immobilière (hors cas particuliers, donations, etc.).

Frais de notaire pour un bien à 200 000 euros

Ancien contre neuf

Il existe deux grands cas :

1. Logement ancien : Les droits de mutation tournent autour de 5,80 % du prix dans la plupart des départements (jusqu'à 5,81 ou 5,09 en taux réduit). Avec l'ajout des émoluments et débours, le total se situe entre 7 et 8 % du prix.
2. Logement neuf : Les droits de mutation sont bien plus faibles (2–3 % du prix), car la TVA est déjà intégrée. Les “frais de notaire" totaux représentent 2–3 %.

Pour un bien ancien à 200 000 €, comptez ~7–8 % = 14 000 à 16 000 euros de frais de notaire. Pour un bien neuf, on sera plutôt dans les 4 000 à 6 000 euros (2–3 %).

Estimation pratique (ancien)

Prenons un logement ancien à 200 000 €. Souvent, on applique un pourcentage “moyen" de 7–8 %. Cela équivaut à 14 000–16 000 €. Voyons la structure :

1. Droits de mutation (~5,80 %) = 5,80 % × 200 000 € = 11 600 €

2. Contribution de sécurité immobilière (~0,10 %) = 200 €

3. Émoluments du notaire (barème officiel) :

   • 0–6 500 € : 3,870 %
   • 6 501–17 000 € : 1,596 %
   • 17 001–60 000 € : 1,064 %
   • Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

   Calcul simplifié :

   • Tranche 1 (0–6 500) : 6 500 × 3,870 % ~ 251,55 €
   • Tranche 2 (6 501–17 000) : 10 500 × 1,596 % ~ 167,58 €
   • Tranche 3 (17 001–60 000) : 43 000 × 1,064 % ~ 457,52 €
   • Tranche 4 (60 001–200 000) : 140 000 × 0,799 % ~ 1 118,6 €

   Total hors TVA = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 118,6 = ~1 995,25 €
   TVA à 20 % = ~399,05 €
   Émoluments TTC = ~2 394,3 €

4. Débours : ~300–400 € (formalités, documents, etc.)

Addition probable :

• Droits de mutation : 11 600 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €
• Émoluments TTC : ~2 394 €
• Débours : ~350 € (moyenne)

Total = 11 600 + 200 + 2 394 + 350 = ~14 544 €, soit ~7,27 % du prix (14 544 / 200 000). C'est dans la fourchette des 7–8 %.

Estimation pratique (neuf)

Pour un logement neuf à 200 000 €, les droits de mutation sont réduits (2–3 %). On peut prévoir :

• Droits de mutation : ~2–3 % = 4 000–6 000 €
• Émoluments + TVA + débours : ~2 000–2 500 €

Mais dans le neuf, la base imposable peut être plus faible, et la plupart des taxes se limitent à 0,715 % de taxe départementale + taxes communales minimes + 0,10 % de contribution de sécurité immobilière. Au total, vous retombez aux alentours de 2–3 % = 4 000–6 000 €.

Décomposition des frais de notaire

1. Droits de mutation et taxes

Dans l'ancien, ~5,80–5,81 % (selon département). Dans le neuf, ~0,715 % + taxes communales, aboutissant à ~2–3 % du prix du bien.

2. Émoluments du notaire

Barème national dégressif :

• 0–6 500 € : 3,870 %
• 6 501–17 000 € : 1,596 %
• 17 001–60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Ensuite, la TVA (20 %) s'applique aux émoluments, plus quelques frais de formalités.

3. Débours

Incluant les dépenses engagées par le notaire (documents d'urbanisme, cadastre, etc.) et éventuellement les frais de géomètre si besoin. Cela représente souvent quelques centaines d'euros.

Peut-on réduire ces frais ?

Exclure le mobilier

Si l'on achète un bien avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles...), on peut déduire la valeur de ces éléments du prix soumis aux droits de mutation. Cela doit être justifié (factures, évaluation raisonnable). Par exemple, sur 200 000 € de prix, si 5 000 € correspondent au mobilier, la base taxable tombe à 195 000 €, on économise ~7–8 % de 5 000 € = 350–400 €.

Négocier une remise sur les émoluments

La loi autorise un notaire à accorder une remise sur la part de prix supérieure à 100 000 €, jusqu'à 20 %. Sur 200 000 €, la tranche au-delà de 100 000 est de 100 000 €, facturée à 0,799 %. Cela équivaut à 799 €, on peut en théorie obtenir jusqu'à ~160 € de remise (20 %) sur cette portion. Tous les notaires ne l'appliquent pas systématiquement, mais on peut tenter de négocier.

Acheter un bien neuf

Si vous achetez un bien neuf (VEFA, moins de 5 ans jamais habité, etc.), les droits de mutation sont réduits (~2–3 %). Vous payez donc bien moins de frais totaux que dans l'ancien. Sur 200 000 €, cela représente 4 000–6 000 €, contre 14 000–16 000 € dans l'ancien.

Inclure les frais de notaire dans le prêt

Principe

Les banques peuvent accepter de financer tout ou partie des frais de notaire, ce qui évite à l'emprunteur de mobiliser des fonds propres. Cela augmente la somme empruntée et donc la mensualité ou la durée. Attention : toutes les banques ne l'acceptent pas systématiquement, surtout si cela vous amène à un taux d'endettement trop élevé.

Impact sur le coût total

En ajoutant, par exemple, 14 000 € de frais de notaire dans le crédit, on paie des intérêts sur cette somme supplémentaire, augmentant le coût global. Toutefois, ça peut être indispensable si l'emprunteur ne dispose pas de suffisamment d'épargne pour couvrir ces frais.

Exemple d'un achat ancien à 200 000 € : calcul détaillé

1. Droits de mutation (~5,80 %) : ~11 600 €

2. Contribution de sécurité immobilière (~0,10 %) : 200 €

3. Émoluments notariés (barème) :

   • 0–6 500 € : 3,870 %
   • 6 501–17 000 € : 1,596 %
   • 17 001–60 000 € : 1,064 %

   • 60 000 € : 0,799 %

   Détaillons :

   • Tranche 1 (0–6 500) : 6 500 × 3,870 % = ~252 €
   • Tranche 2 (6 501–17 000) : 10 500 × 1,596 % = ~168 €
   • Tranche 3 (17 001–60 000) : 43 000 × 1,064 % = ~457 €
   • Tranche 4 (60 001–200 000) : 140 000 × 0,799 % = ~1 118 €
   • Total hors TVA = ~1 995 €
   • TVA (20 %) = ~399 €
   • Total émoluments TTC = ~2 394 €

4. Débours : ~300–400 € (documents, formalités)

On additionne :

• Droits de mutation : 11 600 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €
• Émoluments TTC : ~2 394 €
• Débours : ~350 €

Total = 11 600 + 200 + 2 394 + 350 = 14 544 €, soit ~7,27 % du prix.