Frais de notaire pour 300 000 euros

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Définition et rôle du notaire

Le notaire est un officier public, nommé par l'État, chargé de rédiger et d'authentifier les actes juridiques (actes de vente immobilière, donations, successions, etc.). Pour un achat immobilier, son rôle consiste à :

1. Conseiller les parties (vendeur, acquéreur)
2. Rédiger l'acte authentique de vente
3. Sécuriser la transaction, en vérifiant les éléments de propriété, la situation hypothécaire, les servitudes éventuelles
4. Publier la vente au service de la publicité foncière

Les « frais de notaire » correspondent à l'ensemble des sommes que l'acquéreur paie lors de la signature chez le notaire, dont :

• Les droits de mutation (droits d'enregistrement) : Taxes et impôts qui vont à l'État et aux collectivités (départements, communes)
• Les émoluments du notaire : Sa rémunération propre, fixée par un barème dégressif national
• Les débours : Les sommes avancées par le notaire pour obtenir divers documents (documents d'urbanisme, état hypothécaire, etc.)
• La contribution de sécurité immobilière : ~0,10 % du prix, relative à la publicité foncière

L'expression “frais de notaire" est donc trompeuse, car la plus grande partie des sommes payées ne constitue pas la rémunération du notaire, mais bien des taxes et droits au profit de l'État.

Montant : ancien vs. neuf

En France, on distingue :

1. Logement ancien : Les droits de mutation s'élèvent à environ 5,80–5,81 % du prix de vente dans la plupart des départements. En tenant compte des émoluments du notaire et des débours, le total se situe souvent entre 7 et 8 % du prix dans l'ancien.
2. Logement neuf : Les droits de mutation sont fortement réduits (2 à 3 %), car le vendeur (promoteur) a déjà acquitté la TVA sur le bien neuf. Les frais de notaire (droits + émoluments + débours) s'établissent alors autour de 2–3 % du prix dans le neuf.

Frais de notaire pour un achat à 300 000 euros

Ancien : ~7 à 8 % du prix

Si vous achetez un bien ancien à 300 000 €, les frais de notaire totalisent en général 7 à 8 % du prix, soit entre 21 000 et 24 000 € environ. Cela inclut la majeure partie en droits de mutation (taxes), plus la rémunération notariale et les frais administratifs.

Neuf : ~2 à 3 % du prix

Si vous optez pour un logement neuf (construction de moins de 5 ans, VEFA, etc.), les droits de mutation sont réduits à ~2–3 %. Au total, les frais de notaire peuvent descendre à 6 000 – 9 000 € (2–3 % de 300 000 €).

Décomposition des frais pour 300 000 euros : exemple dans l'ancien

Prenons un logement ancien de 300 000 € dans un département classique (droits de mutation ~5,80 %). Nous allons détailler les différents postes :

1. Droits de mutation (~5,80 %)

   300 000 × 5,80 % = 17 400 €

2. Contribution de sécurité immobilière (~0,10 %)

   300 000 × 0,10 % = 300 €

3. Émoluments du notaire (barème officiel)

   Depuis la réforme de 2016, un barème dégressif s'applique à la valeur du bien :

   • 0 à 6 500 € : 3,870 %
   • 6 501 à 17 000 € : 1,596 %
   • 17 001 à 60 000 € : 1,064 %
   • Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

   Pour un prix de 300 000 €, on calcule par tranches :

   • Tranche 1 (0–6 500) : 6 500 × 3,870 % = ~252 €
   • Tranche 2 (6 501–17 000) : 10 500 × 1,596 % = ~168 €
   • Tranche 3 (17 001–60 000) : 43 000 × 1,064 % = ~457 €
   • Tranche 4 (60 001–300 000) : 240 000 × 0,799 % = ~1 918 €

   Total hors TVA = 252 + 168 + 457 + 1 918 = 2 795 €
   On ajoute la TVA (20 %) = 559 €
   Total = 2 795 + 559 = 3 354 € (émoluments TTC)

4. Débours : Il s'agit des frais avancés par le notaire pour les documents, formalités, etc. Généralement 200–400 €. Prenons 300 € comme hypothèse.

Addition finale approximative :

• Droits de mutation : 17 400 €
• Contribution de sécurité immobilière : 300 €
• Émoluments TTC : ~3 354 €
• Débours : ~300 €

Total = 17 400 + 300 + 3 354 + 300 = 21 354 €, soit ~7,12 % du prix de 300 000 €. On reste dans la fourchette 7–8 %.

Pourquoi les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf ?

Dans un logement neuf (VEFA, construction de moins de 5 ans, etc.), les droits de mutation ne s'appliquent pas de la même façon. La majeure partie de la taxation se fait via la TVA (déjà incluse dans le prix du promoteur). Par conséquent, les frais d'acquisition s'établissent autour de 2–3 % du prix, englobant :

• Une faible taxe de publicité foncière
• Les émoluments du notaire
• Les débours

Pour un 300 000 € dans le neuf, les frais de notaire chutent à 6 000–9 000 €. Cela peut représenter une économie importante (plus de 12 000 € d'écart) par rapport à un bien ancien au même prix.

Comment réduire ou négocier les frais de notaire ?

1. Déduire la valeur du mobilier

Si votre acquisition inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager, etc.) qui peut être évalué séparément, vous pouvez enlever ce montant du prix taxable (base soumise aux droits de mutation). Par exemple, si sur 300 000 € de prix, 5 000 € correspondent à du mobilier, alors la base pour les droits de mutation tombe à 295 000 €. L'économie (~5–6 % de 5 000 €) représente ~250–300 €.

2. Négocier une remise sur les émoluments

Le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur la part de prix > 100 000 €. Par exemple, pour 300 000 €, la tranche au-delà de 100 000 € est 200 000 €. Le taux applicable y est 0,799 %. Sur 200 000 €, cela fait 1 598 € hors TVA, on peut obtenir ~320 € de remise hors TVA (~384 € TTC). Tout dépend du notaire, qui n'est pas obligé de consentir cette remise.

3. Acheter un bien neuf

Si vous pouvez opter pour un logement neuf ou un bien assimilé neuf, les droits de mutation sont beaucoup plus faibles (2–3 %). Sur 300 000 €, on passe de ~21 000–24 000 € (dans l'ancien) à 6 000–9 000 € (dans le neuf).

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Principe

Les banques peuvent accepter de financer tout ou partie des frais de notaire, ce qui évite à l'emprunteur de fournir autant d'apport personnel. Par exemple, si on a 21 000 € de frais dans l'ancien, on pourrait solliciter un crédit de 321 000 € au lieu de 300 000 €.

Impact sur l'endettement

Cette majoration du capital emprunté entraîne une mensualité plus élevée (ou une durée plus longue), pouvant affecter votre taux d'endettement et la faisabilité du prêt. Toutes les banques ne l'acceptent pas, ou pas dans l'intégralité.

Coût total accru

Si vous empruntez aussi les frais de notaire, vous payez des intérêts sur ce surplus. Sur 20–25 ans, cela peut augmenter notablement la somme finale payée.

Exemple chiffré final : ancien vs neuf

Ancien (7–8 %)

• Prix du bien : 300 000 €
• Droits de mutation (5,80 %) ~ 17 400 €
• Contribution sécurité immobilière ~ 300 €
• Émoluments notaire (calcul barème) ~ 3 354 € (avec TVA)
• Débours ~ 300 €
• Total = 17 400 + 300 + 3 354 + 300 = ~21 354 € (7,12 % du prix)

Neuf (2–3 %)

• Droits de mutation = ~2 à 3 % du prix, ex. 2,5 % => 7 500 €
• Émoluments notaire + TVA + débours ~ 3 000 € max
• Total ~ 10 500 € (3,5 %), ce qui peut descendre à 6 000–9 000 € selon les régions, la structure...

Ainsi, l'écart entre un bien ancien et un bien neuf peut atteindre plus de 10 000 €.