Rachat de crédit SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi les financer à crédit ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif dédié à l'immobilier. En achetant des parts de SCPI, l'investisseur devient copropriétaire d'un parc immobilier géré par une société de gestion (bureaux, commerces, logements, etc.), et perçoit en contrepartie des loyers proportionnels au nombre de parts détenues.

Financer ses parts de SCPI à crédit offre plusieurs avantages :

• Effet de levier : l'emprunteur bénéficie d'un taux d'intérêt parfois inférieur au rendement distribué par la SCPI.
• Épargne mensuelle : plutôt que de mobiliser un capital élevé d'un coup, on étale l'achat sur plusieurs années.
• Intérêt fiscal : selon les SCPI, il peut exister un traitement fiscal (SCPI fiscales, par exemple) ou la déduction d'intérêts d'emprunt en cas d'imposition sur les revenus fonciers, selon la configuration.

Qu'est-ce qu'un rachat de crédit SCPI ?

Un rachat de crédit SCPI consiste à regrouper plusieurs prêts (immobilier, conso, auto, etc.) parmi lesquels figure un crédit souscrit pour financer l'acquisition de parts de SCPI. L'objectif est de fusionner l'ensemble en un nouveau contrat, avec une unique mensualité. Cela peut s'accompagner d'un ajustement de la durée et du taux pour abaisser la charge mensuelle globale.

Cette opération peut être particulièrement intéressante si l'emprunteur a contracté son prêt SCPI à un taux plus élevé par le passé ou si ses mensualités (issues de plusieurs prêts) deviennent trop lourdes à supporter. Le rachat de crédit SCPI peut donc améliorer la trésorerie mensuelle tout en préservant l'investissement dans les SCPI.

Les enjeux et objectifs d'un rachat de crédit SCPI

Alléger ses mensualités

L'un des premiers motifs de regroupement de crédits est de diminuer la pression financière mensuelle. En étalant la durée ou en trouvant un taux plus compétitif, on réduit le montant à payer chaque mois.

Préserver sa rentabilité et son cash-flow

En SCPI, la rentabilité vient des dividendes (loyers) versés régulièrement. Si la mensualité du prêt SCPI grève trop la trésorerie, la rentabilité perçue peut être limitée, voire négative. En ajustant la mensualité grâce au rachat, on peut retrouver un cash-flow plus sain.

Éviter le surendettement

Si l'emprunteur cumule plusieurs crédits (un prêt immobilier principal, un crédit auto, une dette à la consommation, plus son prêt SCPI), le risque de surendettement augmente. Le rachat de crédit apporte une solution pour assainir la situation.

Les conditions et critères pour un rachat de crédit incluant des parts de SCPI

Analyse de la nature des prêts en cours

La banque ou l'organisme de regroupement va vérifier les types de crédits à racheter (immobilier, conso, découvert, etc.). Les prêts SCPI sont généralement considérés comme immobiliers, mais tout dépend de la proportion de ce prêt par rapport à l'ensemble.

Évaluation de la rentabilité des SCPI

L'établissement financier peut s'intéresser à la qualité des SCPI, à leur taux de distribution, à l'évolution de la valeur des parts... Dans certains cas, la banque demandera plus d'informations sur la liquidité du marché et sur la gestion de la SCPI.

Taux d'endettement et stabilité des revenus

Comme pour tout rachat de crédit, la solvabilité de l'emprunteur reste le critère clé : un taux d'endettement raisonnable (≤ 33-35 %), des revenus stables, un reste à vivre suffisant. Le fait de détenir des parts de SCPI ne compense pas un dossier bancal si la capacité de remboursement est trop faible.

Comment fonctionne un rachat de crédit SCPI ?

Regrouper tous les crédits (SCPI, immobilier, conso...)

Le principe : le nouvel organisme rachète les prêts en cours, y compris celui dédié à l'achat de SCPI. Les anciens crédits sont alors soldés, et l'emprunteur n'a plus qu'une seule mensualité globale.

Négocier la mensualité et la durée

En prolongeant la durée ou en trouvant un taux plus avantageux, la mensualité peut baisser. Cela améliore la trésorerie mensuelle et peut rendre l'investissement SCPI plus viable. Toutefois, il faut comparer le coût total pour éviter de payer trop d'intérêts sur le long terme.

Intégrer une trésorerie supplémentaire si nécessaire

Dans certains cas, il est possible d'ajouter une somme additionnelle (pour un nouveau projet, un besoin urgent) au montant racheté. Cette somme est alors incluse dans le nouveau prêt unique.

Avantages et inconvénients du rachat de crédit SCPI

Avantages

1. Mensualité unique : Simplifie le suivi et la gestion budgétaire.
2. Baisse de la pression financière : Permet de retrouver un reste à vivre plus confortable.
3. Maintien de l'investissement SCPI : Pas besoin de revendre ses parts (ce qui peut générer des frais et perdre un rendement intéressant).
4. Possibilité de négocier un taux plus intéressant si le marché est favorable.

Inconvénients

1. Allongement de la durée : Peut entraîner un surcoût en intérêts totaux.
2. Frais : Frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, assurance... À prendre en compte dans le calcul.
3. Sélection plus stricte : Certains organismes hésitent à inclure des parts SCPI si le montant est élevé, ou exigent d'autres garanties.
4. Taux immobilier ou conso ? : Si la part du crédit SCPI est majoritaire, le regroupement peut être traité comme un crédit immobilier, sinon c'est un rachat conso (taux potentiellement plus élevé).

Les étapes pour réaliser un rachat de crédit incluant des parts SCPI

Étape 1 : Faire le point sur ses financements en cours

Dressez la liste de tous vos crédits : capital restant dû, taux, mensualités, durées, etc. Évaluez votre taux d'endettement actuel et l'importance du prêt SCPI par rapport aux autres.

Étape 2 : Évaluer la valeur et la rentabilité des SCPI

Observez la distribution (rendement) de vos SCPI, leur stabilité, la liquidité des parts. Plus l'investissement est rentable, plus il est pertinent de le conserver via un rachat plutôt que de vendre.

Étape 3 : Comparer les offres de regroupement de crédits

Contactez plusieurs organismes (banques, établissements spécialisés, courtiers) pour obtenir des simulations. Vérifiez :

• La mensualité proposée,
• La durée de remboursement,
• Le taux (TAEG),
• Les frais (dossier, garantie, assurance).

Étape 4 : Constituer un dossier solide

Fournissez tous les justificatifs (contrat de prêt SCPI, bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte, etc.). Mentionnez la valeur de vos parts SCPI et les dividendes perçus pour démontrer leur contribution à vos revenus.

Étape 5 : Signer l'offre et solder les anciens prêts

Une fois l'offre de rachat validée, vous signez après le délai légal (10 jours pour un prêt immobilier, 14 jours en conso). L'organisme se charge de rembourser vos prêts existants, et vous n'aurez plus qu'à payer la nouvelle mensualité unique.

Foire aux questions (FAQ) : Rachat de crédit SCPI

Peut-on inclure un crédit SCPI dans un rachat de crédits à la consommation ?

Oui, si la part du crédit SCPI ne dépasse pas 60 % du total. Sinon, c'est un rachat de crédit immobilier. Tout dépend des règles de l'établissement.

Faut-il vendre ses parts de SCPI avant un regroupement de crédits ?

Pas forcément. Si elles sont rentables et vous souhaitez les conserver, le rachat de crédit permet de conserver l'investissement. Il faut cependant vérifier la faisabilité.

Quel est le taux d'intérêt appliqué pour un rachat de crédit SCPI ?

Cela dépend de la nature (conso ou immo) et du profil emprunteur. Le TAEG est fixé selon votre solvabilité, votre taux d'endettement, etc.

Le rachat de crédit SCPI inclut-il des frais spécifiques ?

Vous pouvez avoir des frais de dossier, d'assurance, des pénalités de remboursement anticipé (si votre contrat de prêt SCPI initial en prévoit). Il faut bien les inclure dans le calcul du coût total.

Les dividendes de SCPI peuvent-ils être considérés comme des revenus pour le dossier ?

Oui, ils peuvent être ajoutés à vos ressources pour améliorer votre taux d'endettement, à condition qu'ils soient réguliers et documentés.