Racheter les parts d'un crédit immobilier
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✍ Les points à retenir
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Situation typique : Le rachat des parts d'un crédit immobilier intervient souvent lors d'une séparation (divorce, rupture de PACS ou de concubinage), ou lorsque l'un des co-emprunteurs souhaite se désengager du prêt pour des raisons personnelles (changement de projet, réorientation financière, etc.).
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Racheter les parts du co-emprunteur :
- Remboursement de la soulte : Celui qui souhaite conserver le bien verse à l'autre la somme correspondant à sa part de propriété.
- Reprise du crédit : Le prêt en cours peut être renégocié ou transformé pour être assumé par le co-emprunteur repreneur seul, sous réserve de l'accord de la banque et de revenus suffisants.
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Accord de la banque : Pour libérer un co-emprunteur, l'établissement prêteur doit valider la capacité de remboursement de celui qui reprend la totalité du crédit. Le co-emprunteur sortant doit obtenir un document (avenant ou nouveau contrat) stipulant qu'il n'est plus responsable de la dette.
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Refinancement et rachat de crédit :
- Nouvelle offre : Il est fréquent de procéder à un rachat de crédit pour couvrir la soulte et regrouper éventuellement d'autres emprunts.
- Formalités notariales : En cas de séparation avec un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est souvent requise pour modifier l'acte de propriété et enregistrer officiellement le changement.
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Points de vigilance :
- Coût total : Vérifiez les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et les frais bancaires liés à la révision du contrat.
- Assurance emprunteur : L'assuré repreneur devra souscrire ou adapter son assurance de prêt pour couvrir le nouveau montant et les nouvelles conditions du crédit.
- Sécurisation juridique : S'assurer que le co-emprunteur sortant obtient bien un document officiel confirmant qu'il n'est plus responsable du prêt, afin d'éviter tout litige ultérieur.
Qu'est-ce que racheter les parts d'un crédit immobilier ?
Racheter les parts d'un crédit immobilier signifie qu'une personne, initialement co-emprunteuse ou co-propriétaire d'un bien, décide de reprendre à sa charge la totalité du prêt ou de la valeur du bien, en compensant financièrement l'autre ou les autres co-emprunteurs. Cette situation survient surtout après une séparation, un divorce ou une succession, lorsque l'un des propriétaires souhaite conserver le logement, tandis que l'autre souhaite s'en désengager.
Dans la pratique, il s'agit souvent de :
- Racheter la soulte : la valeur de la part détenue par l'autre copropriétaire.
- Reprendre ou solder le crédit immobilier commun : il faut l'accord de la banque pour modifier le contrat ou contracter un nouveau prêt.
C'est une opération délicate, car elle combine des aspects juridiques (modification de propriété), des aspects financiers (obtention d'un prêt, versement d'une indemnité à l'autre partie) et des frais (frais de notaire, pénalités, etc.). Le principal avantage est d'éviter une vente du bien sur le marché, permettant à l'un de conserver le logement (souvent la résidence principale) tout en indemnisant l'autre sur la base d'une juste valeur.
Pourquoi racheter les parts d'un crédit immobilier ?
Éviter la vente du bien
Lorsqu'un couple se sépare ou qu'un héritage est en indivision, la solution la plus simple serait parfois de vendre le bien immobilier et de se partager le produit de la vente. Cependant, il arrive que l'un des copropriétaires tienne à garder le logement, par attachement affectif ou intérêt financier. En rachetant les parts des autres, on évite la vente et on devient propriétaire unique.
Préserver la résidence principale
Dans un divorce ou une rupture de PACS, le logement familial est souvent la résidence principale. L'un des ex-partenaires peut vouloir y rester, par exemple pour ne pas déplacer les enfants ou parce qu'il se sent très attaché au lieu. Racheter la part du co-emprunteur aide à maintenir cette stabilité.
Simplifier une séparation ou un héritage
Le rachat des parts de crédit immobilier met un terme aux litiges : celui qui rachète assume le remboursement, tandis que l'autre reçoit une compensation (la soulte). Cela simplifie le partage et évite la prolongation d'une indivision conflictuelle. Dans un héritage, si plusieurs héritiers sont copropriétaires, l'un d'eux peut vouloir garder le bien en versant aux autres la soulte, ce qui évite d'organiser une vente aux enchères.
Protéger un projet ou un investissement locatif
Si des personnes ont investi ensemble dans un bien locatif et que l'un d'eux ne souhaite plus être copropriétaire, l'autre peut racheter sa part pour continuer l'investissement seul. C'est une façon de poursuivre le projet sans le démanteler.
Comment calculer la part à racheter ?
Le calcul de la “part" ou “soulte" à racheter dépend de la valeur actuelle du bien, de la part de propriété de chacun, et du capital restant dû s'il y a un prêt en cours. On parle généralement de rachat de soulte pour désigner la somme que l'un verse à l'autre en contrepartie de la reprise intégrale de la propriété.
Estimation de la valeur du bien
Pour évaluer la valeur de la part de l'autre, il faut d'abord connaître la valeur vénale (prix de marché) du logement. On peut recourir à :
- Un agent immobilier pour une estimation gratuite (à recouper éventuellement avec plusieurs avis).
- Un expert ou un notaire pour une estimation plus officielle, surtout si risque de litige.
L'important est de se mettre d'accord sur la valeur retenue.
Prise en compte du capital restant dû
Si le bien est financé par un prêt immobilier non encore remboursé, il faut prendre en compte le capital restant dû. Concrètement, la part “réelle" à racheter correspond à la valeur nette (valeur du bien – prêt restant). Ensuite, on applique le pourcentage de parts détenues par l'autre.
Exemple : un couple détient un bien à 50/50, estimé à 200 000 € avec 60 000 € de capital restant dû. La valeur nette est 140 000 €. La part de l'autre est donc 70 000 €. L'acquéreur devra verser 70 000 € de soulte, tout en assumant les 60 000 € de prêt restant.
Exemple de calcul simplifié
- Valeur du bien : 300 000 €.
- Parts détenues : 50/50.
- Crédit restant dû : 100 000 €.
Valeur nette = 300 000 € – 100 000 € = 200 000 €.
Part de chacun = 200 000 € ÷ 2 = 100 000 €.
Celui qui veut garder la maison paie 100 000 € à l'autre. En plus, il reprend le crédit de 100 000 € ou le refinance à son nom.
Les aspects juridiques et le rôle du notaire
Nature de l'opération : rachat de soulte
Le “rachat de soulte" est une opération de liquidation et partage de la copropriété. Juridiquement, il s'agit d'un partage amiable. Dans un divorce, on parle de liquidation du régime matrimonial. Dans une succession, d'un partage successoral. Dans une copropriété hors mariage, on parle de sortie d'indivision.
Signature d'un acte notarié
Dès lors qu'il y a transfert de parts d'un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire. Le notaire rédige un acte de partage ou un acte de mutation dans le cadre d'un divorce, d'une succession ou d'une indivision. L'acte mentionne :
- Les titulaires actuels.
- La valeur du bien.
- La quote-part cédée.
- Le montant de la soulte versée.
- Les modalités de paiement et l'éventuel refinancement du prêt.
Droits de partage ou frais d'enregistrement
Le notaire perçoit des émoluments et des taxes :
- En cas de divorce ou dissolution de PACS, le droit de partage est généralement de 1,10% (depuis 2022) sur la valeur nette partagée.
- Hors divorce, s'il s'agit d'une simple indivision ou d'une succession, on applique le droit de partage de 2,50% (ou droits de mutation jusqu'à ~5,80% dans certains cas).
Ce point fiscal est important, car il augmente le coût total du rachat de parts.
Financer le rachat des parts : Quelles options ?
Rachat de crédit immobilier existant
Si un crédit immobilier est en cours, l'acheteur peut demander à la banque :
- Soit de reprendre le prêt existant à son nom, sous réserve d'acceptation par la banque (qui réexamine la solvabilité). L'autre co-emprunteur est alors libéré de l'emprunt.
- Soit de rembourser le prêt initial et d'en souscrire un nouveau à son seul nom, couvrant à la fois le solde du précédent et la soulte à verser. On parle alors de rachat de crédit ou de regroupement de prêts.
Nouveau prêt immobilier
Lorsqu'il n'y avait pas de prêt commun, ou que l'on préfère repartir sur de nouvelles bases, on peut faire un nouveau prêt immobilier couvrant :
- La part de l'autre co-emprunteur,
- Les frais de notaire,
- Éventuellement la reprise de l'ancien prêt si nécessaire.
Ce prêt se monte comme un crédit immobilier classique (avec apport, caution ou hypothèque, etc.).
Prêt personnel ou conso : dans quels cas ?
Si le montant à racheter est faible (par exemple quelques dizaines de milliers d'euros) et que l'acquéreur peut rembourser rapidement, un prêt personnel peut être une solution simple. Toutefois, les taux sont plus élevés que pour un prêt immo, et la durée plus courte (5-7 ans). C'est adapté si la soulte est modeste ou si vous avez déjà remboursé l'essentiel du prêt.
Rachat de soulte via un regroupement de crédits
Si l'acquéreur a déjà d'autres dettes (auto, prêt conso, etc.), il peut faire un regroupement de crédits intégrant la soulte. Il fusionne tous ses crédits en un seul contrat, ce qui simplifie la gestion et diminue la mensualité, au prix d'un allongement de la durée. C'est une variante du rachat de crédit, adaptée lorsqu'il y a un prêt immobilier et d'autres crédits conso à regrouper.
La procédure pour racheter les parts d'un crédit immobilier
Étape 1 : Obtenir un accord entre co-emprunteurs
La première étape est l'accord sur la base du rachat. Les personnes copropriétaires (ex-conjoints, cohéritiers, etc.) doivent s'entendre sur la valeur du bien, la part à racheter, et la somme de la soulte. Cet accord peut être formalisé dans une convention (par exemple, état liquidatif pour un divorce).
Étape 2 : Demander l'accord de la banque
Si un prêt immobilier commun existait, la banque doit donner son accord pour retirer un co-emprunteur et laisser l'autre assumer seul la dette. Elle va réévaluer la capacité de remboursement du repreneur. Si elle refuse (profil jugé trop risqué), il faut procéder autrement : rembourser le prêt (avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé) et souscrire un nouveau crédit à son seul nom.
Étape 3 : Vérifier sa capacité d'emprunt
L'acquéreur doit s'assurer qu'il peut emprunter la somme nécessaire (pour payer la soulte et/ou le solde du prêt). Cela implique de faire des simulations, de comparer les offres de prêt, et de vérifier que son taux d'endettement final reste sous 33-35 %. Un courtier en crédit peut accompagner ces démarches.
Étape 4 : Passer chez le notaire pour officialiser
Une fois le financement trouvé et validé, les co-indivisaires ou ex-conjoints se rendent chez le notaire pour signer l'acte officiel : c'est là que la part du bien immobilier est transférée et que la soulte est versée à l'autre. Le notaire s'occupe ensuite de l'enregistrement, de la publication, et du paiement des taxes. L'acheteur reprend la pleine propriété du bien et le co-emprunteur cessionnaire est dégagé de l'emprunt (s'il y en avait un).
Les frais et coûts liés au rachat
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Si le prêt immobilier initial est soldé ou remboursé par anticipation lors du rachat, la banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé, souvent plafonnées à 3 % du capital restant dû ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts.
Frais de notaire et droits de partage
Comme évoqué, le notaire perçoit des émoluments, plus des droits de partage ou droits d'enregistrement. Selon le contexte (divorce, succession ou simple copropriété), ce taux varie de 1,10 % à plus de 5 %. Il faut donc budgétiser ces frais qui peuvent monter à plusieurs milliers d'euros.
Frais de dossier et assurance emprunteur
Si vous contractez un nouveau prêt pour financer la soulte, la banque pourra facturer des frais de dossier (quelques centaines d'euros à 1 000 €) et exiger une assurance emprunteur (décès, invalidité). Cette assurance alourdit la mensualité, mais c'est une protection.
Avantages et inconvénients du rachat des parts d'un crédit immobilier
Avantages
- Éviter la vente du bien : Permet de conserver le logement sans passer par une mise en vente.
- Simplicité : L'autre co-emprunteur ou copropriétaire n'a plus de lien avec le bien, ni avec le prêt, réduisant les conflits.
- Maintien de l'usage du bien : En cas de divorce, par exemple, celui qui reste dans le logement assure une continuité (notamment si des enfants sont concernés).
- Possibilité de poursuivre un investissement : Si c'est un bien locatif, on peut continuer à percevoir les loyers sans devoir mettre fin au projet.
Inconvénients
- Coût total élevé : Entre la soulte à payer, les frais notariés, les droits de partage et le potentiel surcoût d'intérêts si on allonge le prêt, la facture peut être lourde.
- Procédure : Il faut obtenir l'accord de l'autre copropriétaire, l'accord de la banque, passer chez le notaire, etc., ce qui prend temps et formalités.
- Exposition financière : Celui qui rachète se retrouve seul à supporter le remboursement du nouveau prêt, augmentant son endettement. S'il survient un imprévu, c'est plus risqué.
- Pas toujours possible : Si la banque refuse (capacité d'endettement insuffisante, dossier jugé trop risqué), on ne pourra pas mener l'opération, ce qui aboutit souvent à la vente du bien sur le marché.
Exemples concrets : Mises en situation
Cas 1 : Divorce et reprise du logement familial
Madame A et Monsieur B divorcent. Ils détiennent un logement familial estimé à 220 000 € avec un solde de prêt de 70 000 €. Chacun possède 50 %. Ils conviennent que Madame A reprend le bien.
Valeur nette : 220 000 – 70 000 = 150 000 €. Part de Monsieur B : 75 000 €.
Madame A souscrit un nouveau prêt immobilier de 145 000 € (75 000 soulte + 70 000 pour solder l'ancien prêt). Les frais notariés + droits de partage à 1,10 % sur 150 000 s'élèvent à environ 1 650 € plus les émoluments et formalités diverses. Au final, Madame A devient seule propriétaire et assume le nouvel emprunt de 145 000 € sur 15 ans.
Cas 2 : Succession et héritier souhaitant conserver le bien
Trois héritiers se partagent une maison estimée à 300 000 €. Les deux premiers héritiers souhaitent la vendre pour récupérer leur part, le troisième veut la conserver. La part de chacun est de 100 000 €.
Le troisième doit donc verser 200 000 € aux deux autres pour racheter leurs parts. Il souscrit un prêt immobilier hypothécaire pour 210 000 € (200 000 de soulte + 10 000 de frais). Les droits de partage se montent à 2,50 % de 300 000, soit 7 500 € environ. S'il y a un prêt immobilier restant (par exemple, si la personne décédée n'avait pas fini de rembourser), on déduit alors le solde du capital avant de calculer la part de chaque héritier.
Conseils pratiques pour réussir un rachat de crédit immobilier
Comparer et négocier les offres
Ne vous limitez pas à la première proposition bancaire. Sollicitez plusieurs établissements ou un courtier pour comparer le TAEG, la durée, la mensualité et les frais. Un dossier solide (CDI, revenus stables, bon historique bancaire) peut vous aider à négocier un taux plus bas ou des frais de dossier réduits.
Optimiser la durée et la mensualité
Un crédit immobilier trop long augmente le coût total. Essayez de choisir une durée supportable mais pas excessive. Parfois, il vaut mieux payer une mensualité un peu plus élevée pour éviter de s'endetter sur 25 ans, si possible.
Vérifier le surcoût total en intérêts
Même si la mensualité baisse, le fait d'étaler plus longtemps la dette peut vous coûter plus cher en intérêts. Utilisez des simulateurs pour comparer la situation avant/après, en intégrant indemnités de remboursement anticipé, frais notariés, etc. Assurez-vous que la tranquillité mensuelle justifie le surcoût final.
Passer chez le notaire bien préparé
Rassemblez toutes les pièces (acte d'acquisition d'origine, estimation du bien, tableau d'amortissement du prêt, etc.) afin de fluidifier le travail du notaire. Discutez aussi du partage des frais de partage (chacun paie sa quote-part, ou celui qui rachète assume la totalité, etc.).
FAQ : Racheter les parts d'un crédit immobilier
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Est-il obligatoire de passer chez le notaire pour racheter les parts ?
Oui, toute mutation de droits sur un bien immobilier nécessite un acte notarié pour être valide et publié au fichier immobilier. -
Peut-on racheter les parts de l'autre sans changer de banque ?
Si la banque accepte de laisser le repreneur seul responsable du prêt et libérer l'autre co-emprunteur, c'est possible. Toutefois, la banque réévaluera la solvabilité du repreneur. -
Combien de temps dure la procédure ?
Entre 2 et 6 semaines en moyenne, selon la rapidité pour obtenir l'accord de financement, réunir les pièces, fixer un rendez-vous chez le notaire, etc. -
Qui paie les droits de partage et frais de notaire ?
Généralement, les frais de notaire et droits de partage sont divisés entre les parties ou assumés par l'acheteur, selon l'accord. En divorce, souvent on partage 50/50, sauf autre convention. -
Puis-je estimer seul la valeur du bien pour calculer la soulte ?
C'est possible pour une estimation provisoire, mais idéalement, on recourt à un professionnel (agence, expert, notaire) pour éviter les conflits sur la valeur. En cas de désaccord, le notaire peut trancher. -
Quid des prêts à taux zéro (PTZ) en cours ?
Il faut que l'emprunteur repreneur respecte toujours les conditions du PTZ (résidence principale, etc.). La banque peut exiger un remboursement du PTZ si les conditions ne sont plus remplies. -
Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé ?
Pour un crédit immobilier, elles sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le moindre des deux.