La notion d'intérêts intercalaires apparaît lorsque la banque procède au déblocage des fonds d'un seul contrat en plusieurs étapes. En quoi cette composante est-elle essentielle dans le choix d'un crédit immobilier ?
Les intérêts intercalaires représentent des intérêts partiels, dus lorsqu'un capital prêté est débloqué en plusieurs fois. Les cas les plus fréquents concernent une production industrielle, un investissement lourd d'une entreprise échelonné dans le temps, l'achat d'un immeuble ou d'un logement sur plan, ou de gros travaux de rénovation.
L'emprunteur retire l'argent au fur et à mesure de ses besoins, par exemple lors d'un appel de fonds d'un promoteur immobilier. Ces intérêts intercalaires sont calculés au prorata des montants déjà débloqués, et viennent s'ajouter aux sommes inscrites dans le tableau d'amortissement.
Principe des intérêts intercalaires
Le déblocage des fonds d'un crédit immobilier, dans le cadre d'une acquisition de propriété ou d'un investissement locatif, intervient en règle générale en une seule fois. Il existe néanmoins des cas où la banque procède à un déblocage par tranches d'un même crédit immobilier, par exemple pour l'achat d'un bien en Vente en l'État futur d'achèvement ou pour la construction d'une maison neuve. Les versements entre l'acheteur et le vendeur se font alors en plusieurs étapes, tout comme la mise à disposition du crédit immobilier par l'organisme prêteur.
Seulement dans ce cas, l'emprunteur ne commence pas le remboursement du capital dès le mois suivant le déblocage de la première tranche, comme c'est le cas dans un contrat de crédit classique. Le remboursement du capital intervient uniquement après le versement total des montants dus au vendeur – et donc au déblocage total du crédit. En attendant l'accessibilité totale des fonds, les mensualités dues à l'emprunteur sont composées seulement d'intérêts, ceux que l'on appelle « intérêts intercalaires ».
Le calcul des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont fonctions des parts du crédit libérées par l'organisme prêteur. Il suffit alors de rapporter le taux d'intérêt contractuel sur les montants libérés pour déterminer les intérêts intercalaires dus à l'emprunteur. La période d'estimation prise en compte est la durée entre deux versements. À noter que les intérêts intercalaires ne sont pas inclus dans le coût initial du crédit immobilier : ces frais font donc augmenter sensiblement le coût réel d'un emprunt.
Les intérêts intercalaires procurent néanmoins un avantage significatif à l'emprunteur. Grâce à ce dispositif, ce dernier évite de payer en même temps un loyer et les mensualités, pouvant être élevées, du crédit immobilier tout au long de la période de construction de son nouveau logement.
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