Crédit immobilier : les passoires thermiques, une opportunité à saisir ?
L'étude des notaires révèle une augmentation des passoires énergétiques sur le marché immobilier, suscitant l'intérêt des acheteurs. Cependant, l'achat d'une passoire thermique nécessite une réflexion approfondie.
Les passoires thermiques deviennent-elles le nouveau choix attractif pour les acheteurs ? Selon une récente étude des notaires de France, la proportion de biens immobiliers classés en tant que passoires énergétiques est plus importante qu'auparavant, selon les dires de Henry Buzy-Cazaux, membre du Conseil national de l'habitat et spécialiste de l'immobilier. Cette tendance s'explique par les exigences plus strictes du nouveau diagnostic de performance énergétique, en vigueur depuis juillet 2021, et par les restrictions de location imminentes. En effet, à partir de janvier 2025, les logements les moins bien notés seront interdits à la location, conformément à la loi Climat et Résilience.
Des baisses de prix jusqu'à 22% sur les maisons mal-classées
Ces interdictions entraînent naturellement une augmentation des mises en vente, accompagnée d'une décote sur ce type de biens. Selon les notaires, en 2022, un appartement classé F ou G se vendait par exemple 11% moins cher qu'un logement classé D dans les Hauts-de-France et dans le Grand Est. Ce phénomène est encore plus prononcé pour les maisons : à biens comparables, celles notées F ou G se sont vendues 22% moins cher en Nouvelle-Aquitaine, 21% dans le Grand Est, 19% dans les Hauts-de-France, ou encore 16% moins cher dans les Pays de la Loire et en Bretagne par rapport à un bien classé D.
Faut-il alors se lancer dans l'achat d'une passoire énergétique ?
La réponse dépend de l'opportunité sur le prix du bien, mais surtout de la capacité à effectuer les travaux nécessaires pour le mettre aux normes. « Quand on est propriétaire bailleur, on est obligé de faire les travaux avant de louer le bien », souligne Henry Buzy-Cazaux. Si l'acheteur a les moyens de les réaliser, soit immédiatement après l'achat soit dans un délai assez court, il bénéficiera d'une fiscalité avantageuse, notamment avec le doublement du déficit foncier. Pour ceux qui peuvent acheter un bien avec une valeur décotée et effectuer des travaux en profitant de ce statut, l'opération peut être intéressante.
Certains primo-accédants se tournent également vers ce type de bien pour réaliser leur premier projet immobilier et accéder à la propriété. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a récemment validé une mesure permettant d'emprunter sur 27 ans pour les achats avec d'importants travaux. « Dès lors que les travaux de rénovation constituent plus de 10% du montant de l'opération totale du crédit, la maturité maximale prévue par la norme HCSF, qui est aujourd'hui de 25 ans, pourrait monter à 27 ans », annonce l'instance.
Si l'achat d'un logement mal classé au DPE peut être une solution pour se lancer sur le marché immobilier, il est essentiel de bien réfléchir aux travaux futurs. « Si vous êtes un propriétaire occupant, vous n'avez pas d'obligation à réaliser les travaux », rappelle Henry Buzy-Cazaux. Cependant, la pression des copropriétaires investisseurs pourrait se faire sentir dans les 2 ou 3 ans, les incitant à pousser pour des travaux dans l'immeuble.
