Investir dans une SCPI, c'est possible à partir de 5 000 euros
À l'heure où les taux des livrets d'épargne sont au plus bas, les SCPI affichent un rendement moyen de 5%.
Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com : Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société d'investissements collectifs. Elle est elle-même gérée par une société de gestion. La SCPI a pour but d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Pour cela, elle collecte des capitaux auprès des épargnants (souscripteurs de parts), aussi appelés associés. Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés, comme des logements, bureaux, commerces, hötels, etc.
Il en existe trois grands types : le plus important, les SCPI de rendements qui investissent dans l'immobilier d'entreprise : bureaux, locaux d'activités, commerces et entrepöts. Elles distribuent des revenus réguliers.
Les SCPI de plus-value investissent quant à elles dans des biens immobiliers (logements, commerces, bureaux) à rénover. Elles ne versent pas de dividendes.
Enfin, les SCPI fiscales qui permettent aux associés de bénéficier d'avantages fiscaux. Seule condition, conserver ses parts pendant une durée minimale, généralement 15 ans à partir de la souscription. Elles investissent exclusivement dans l'immobilier d'habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités.
À ce jour, il existe 76 SCPI fiscales et 81 SCPI de rendement.
À qui est destiné cet investissement ?
J.D. : Il s'adresse à tout le monde. Les parts en SCPI peuvent s'acheter comptant, à crédit, en démembrement ou encore via un contrat d'assurance-vie. Ce que je trouve intéressant pour un particulier, c'est le fait de pouvoir accéder à une classe d'actifs en investissant quelques milliers d'euros.
L'idée, c'est d'investir en SCPI que vous soyez un très bon client assujetti à l'ISF (impöt sur la fortune) ou que vous soyez un client aux revenus moyens, voire modestes. Certains de ces clients sont très intelligents, ils savent investir de petites sommes.
Par sécurité, ils peuvent passer par un conseiller en gestion de patrimoine. Au sein de Meilleurescpi.com, nous avons plusieurs conseillers qui effectuent un suivi trimestriel, c'est un réel travail d'accompagnement.
Quelles sont les précautions à prendre et comment choisir une bonne SCPI ?
J.D. : Tout d'abord, le patrimoine doit être bien loué. Pour le vérifier, il suffit de regarder le taux d'occupation financier (TOF). C'est le ratio entre les loyers encaissés et ceux qui le seraient si la totalité des locaux étaient loués. En SCPI bureau, le taux d'occupation minimum doit être de 88 % et en SCPI commerce de 94 %.
Il faut aussi être attentif à l'évolution des dividendes (soit positive, soit stable sur la durée). Et ne pas oublier les réserves : un gérant qui investit régulièrement et qui met des réserves de cöté pour sa SCPI, c'est une bonne chose. Cela permet d'assurer une pérennité des dividendes et de traverser une crise plus sereinement.
Nous veillons également à la pertinence des investissements qui découlent de la collecte : quand vous êtes gérant de fond, vous collectez de l'argent et vous avez intérêt à l'investir. Nous regardons où est situé le patrimoine acheté. En immobilier, l'emplacement est primordial. C'est aussi valable pour les SCPI !
Quelle somme investir en SCPI ?
J.D. : Nous conseillons de réaliser un investissement à partir de 5 000 euros. Surtout, il ne faut pas que la SCPI représente plus de 15% du patrimoine global du client. L'objectif est d'y arriver progressivement : vous commencez à investir un petit peu pour atteindre, à terme, ces 15%.
Par exemple, pour quelqu'un qui possède un million d'euros de patrimoine tous confondus, il vaut mieux que les SCPI représentent 150 000 euros maximum de son portefeuille. Sur un investissement de 20 000 euros, nous conseillons à nos clients d'aller sur trois SCPI. L'adage est bien connu : on ne met pas tous ses oeufs dans le même panier.
Comment cela se passe-t-il si l'on veut revendre sa part ?
J.D. : Le marché de la revente est très bien organisé. Cela dépend de la forme juridique de la SCPI, si elle est à capital fixe ou variable. Dans le premier cas, il suffit de faire un ordre de vente (le système est proche de celui de la revente d'un bien immobilier classique, ndlr). Dans le second cas, le vendeur transmet une demande de remboursement - ou de retrait - à la société de gestion. C'est elle qui fixe le prix de la part.
Quelles SCPI recommandez-vous pour 2015 ?
J.D. : Ce qui marche vraiment bien, ce sont les SCPI européennes et santé, comme les établissements cliniques.
Je conseille par exemple LSP Europimmo pour le cöté européen, Pierval Santé pour la logique santé, Foncia Cap Hebergimmo dans l'hötellerie et l'hébergement. En ce qui concerne les bureaux, PFO2 est bien, tout comme Atout Pierre pour se diversifier dans cette catégorie.
Et que déconseillez-vous ?
J.D. : Aujourd'hui les commerces en dur souffrent de la concurrence du e-commerce. Tout se fait par Internet désormais, les jeunes générations n'iront plus se déplacer en agence. Prenons l'exemple des banques en ligne : maintenant, on n'a plus besoin d'aller voir son banquier, nous sommes dans un système où c'est presque le banquier qui se déplace chez vous. Les valeurs sur le commerce vont baisser de manière inévitable, c'est pourquoi nous appelons nos clients à la vigilance.
Attention aussi aux SCPI fiscales, qui présentent plusieurs contraintes : obligation de garder ses parts au moins 9 ans et avantage fiscal non transmissible. La vente des parts est possible, mais à des prix très décotés.
