4 grandes solutions pour faire baisser les prix de l'immobilier
Les primo-accédants se raréfient sur un marché de l'immobilier atone et grippé. En cause, une hausse spectaculaire des prix depuis plusieurs années. Bourse des Crédits fait le point sur ces solutions qui pourraient fluidifier le marché et permettre le retour à un niveau de prix suffisamment attrayant.
Les solutions pour faire baisser les prix de l'immobilier
Les taux d'intérêt sont historiquement bas en 2014, mais les prix de l'immobilier toujours aussi haut en ce début juillet. La baisse attendue et espérée, n'apparait que comme une légère correction à l'échelle nationale. En Ile-de-France, de nombreuses villes ont même vu les prix au m² continuer d'augmenter au premier semestre 2014, après une énième année de hausse en 2013.
Le constat est pourtant simple selon les professionnels de l'immobilier. Une offre de logements plus importante permettrait de faire diminuer les prix en donnant un poids supplémentaire dans la négociation aux acquéreurs.
Si aujourd'hui ces derniers peuvent d'ores et déjà se permettre de négocier, c'est bien parce qu'à cause des prix trop élevés, la demande est trop faible ; un grand nombre de primo-accédants ne peuvent entrer sur ce marché de l'immobilier. Des candidats potentiels, écartés de l'accession, qui auraient pu représenter près de 20% du total des acquéreurs en 2014 selon la Fnaim.
Augmenter l'offre de logement
10% de construction de logements neufs en moins depuis juin 2013. Une chute de 29% des programmes d'appartements, lancés par les promoteurs. -52,2% sur les mises en vente de maisons neuves selon le Crédit Foncier. Tous les indicateurs de l'offre de logements sont dans le rouge.
« On va vers un déficit de logement avec une incidence plus ou moins forte, qui se répercute sur l'ancien », explique le président de la Fnaim, Jean-François Buet. « Il existe un déficit structurel, profond et durable, de la construction de logement », qui limite par la même la baisse des prix.
Un véritable « risque de pénurie et donc de hausse des prix, dans un marché qui ne se régénère pas », prévoit quant à elle Alexandra François-Luxac, Vice-Présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « On n'arrive pas à proposer plus de logements sur le marché. On est sur une machine grippée », s'inquiète-t-elle.
Conséquence, en 2014, la production ne dépassera pas les 317.000 logements neufs d'après le Crédit Foncier voir même les 300.000 selon la Fnaim encore plus pessimiste. Des estimations bien loin de l'objectif des 500.000 nouveaux logements, réclamés par le gouvernement.
« La politique de l'offre en France n'est pas adaptée en volume aux besoins réels. Tant que le problème ne sera pas résolu, le gouvernement n'arrivera pas à résoudre ce problème de construction de logements neufs, et les gouvernants continueront de se tourner vers un soutien à la demande », analyse Jean-Marc Torrolion, président délégué à la Fnaim. « Or, c'est bien l'offre qui est déterminante dans notre marché », conclut-il.
Un choc de simplification ?
Trop de normes, trop de taxes. Les professionnels sont unanimes, construire du neuf coûte trop cher et impact d'une manière conséquente les prix du marché. La cause ? Une accumulation de normes techniques sur les parkings, les caves, les normes handicap, ou sur les règles de consommation énergétique avec la RT 2012. Une accumulation qui se traduit par une hausse non-négligeable des prix des logements neufs rappel le Crédit Foncier, qui demande, comme la Fnaim une simplification des règles de construction.
Ajouter à ces normes, la mise aux enchères quasi-systématique dans les grandes villes des terrains de construction qui fait exploser le coût du foncier, la hausse des taxes, ou encore l'augmentation de la part des logements sociaux à incorporer dans les programmes.
Résultat, des prix de vente qui flambent et une demande qui ne décolle pas à cause du report de la clientèle du neuf vers l'ancien. Les principales victimes de cette situation, restent les primo-accédants, qui n'ont pas les moyens suffisants d'investir dans le neuf.
Augmenter les taux d'intérêt ?
Deux visions s'opposent sur cette question. La première est principalement défendue par les professionnels du secteur bancaire. Ils estiment en effet que des taux très faibles sont bons pour leur secteur, comme le rappelle Stéphane Imowicz, Directeur général du Crédit Foncier Immobilier : « Heureusement que les taux sont bas. Ils permettent de dynamiser le secteur ».
La deuxième vision est-celle défendue par Christian Noyer. Selon le gouverneur de la Banque de France, les taux exceptionnellement bas favorisent en revanche la hausse des prix de l'immobilier et l'apparition d'une bulle de spéculation, en plus de fragiliser les marges des banques. En effet, la baisse des taux peut se traduire par une augmentation des prix, du fait de l'anticipation des vendeurs d'une future hausse de la demande et du pouvoir d'achat immobilier.
Selon Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du cabinet Xerfi, « le seul élément qui ferait basculer le marché [ndlr : baisser les prix], serait une remontée brutale des taux ». Selon lui, « chaque génération espère dégager une plus-value immobilière. Tant qu'ils continuent d'anticiper ces hausses futures, les prix ne baisseront pas. Pour qu'ils baissent, la nouvelle génération devra rencontrer des difficultés à acheter avec, par exemple, une hausse des taux ».
Quid de l'élargissement du PTZ alors ? Une erreur qui n'aura « aucun effet durable » selon Laurent Vimont, président de Century 21, qui rappelle qu'après sa première mise en place les prix de l'immobilier avaient augmenté de 8%. Une bonne chose toutefois selon M. Imowicz qui estime que le dispositif est cette fois mieux encadré et qu'il a « un réel intérêt ».
Même avis du cöté de la Fnaim et de son président selon lesquels « l'objectif est avant tout d'aider les primo-accédants, qui font partie des premières tranches de revenus concernées » à compléter l'apport personnel qu'ils se sont constitués. Un PTZ qui devrait « donner de la fluidité à ce marché », estime finalement le Directeur général du Crédit Foncier Immobilier.
Le Grand Paris, future solution pour la capitale ?
Si les prix de l'immobilier baissent légèrement dans l'Hexagone, ils restent stables en Ile-de-France, et augmentent même dans la capitale et sa proche banlieue. A moyen terme, la solution pour les Parisiens pourrait venir du projet de transports Grand Paris.
Les prix trop élevés forcent en effet toujours plus les Parisiens à s'éloigner de Paris intra-muros. « Ces dernières années, des villes très populaires de proche banlieue sont devenues bourgeoises. Elles ont connu une augmentation considérable des prix » constate Didier Camandona, Président de la Région Fnaim Ile-de-France.
Le Grand Paris « doit permettre aux travailleurs franciliens de mettre moins de temps pour se rendre sur leur lieu de travail. Les transports offriront un acheminement plus rapide et plus facile » explique M. Camandona. Avec la mise en place de ce réseau Grand Paris, un certain nombre de pöles d'entreprises devraient également voir le jour hors de la capitale, favorisant « le développement d'emplois en banlieue ».
Résultat, les Franciliens seront moins dans l'obligation d'habiter près de Paris, ce qui devrait permettre de fluidifier le marché de l'immobilier et d'équilibrer les prix entre Paris et sa banlieue.
