Copropriété : le contrat type peine à trouver à sa place, un an après son installation
Imposé par la loi Alur depuis le 1er juillet 2015, le contrat type ne serait appliqué que par 60% des syndics de copropriétés, selon une étude réalisée par un courtier en syndics. Une position fragilisée par un arrêt du Conseil d'Etat qui vient annuler partiellement cette obligation.
Une étude réalisée par le courtier en syndics Syneval a tenté de décrypter la mise en place de ce contrat type sur 270 contrats.
Serait-ce la fin du contrat type imposé par la loi Alur ? On est aujourd'hui en droit de se poser la question, seulement un an après sa mise en place. Cette loi instaure un contrat type incluant des prestations de base mais aussi d'autres plus particulières afin de donner plus de clarté à cet acte. Une façon d'éviter les abus selon les associations de consommateurs.
Ainsi, une étude réalisée par le courtier en syndics Syneval a tenté de décrypter la mise en place de ce contrat type sur 270 contrats. Le constat est sans équivoque : seulement six contrats sur 10 sont conformes à la loi. Sur les contrats jugés "illégaux", 30% ajoutent ou suppriment des clauses alors que la trame suit celle édictée par la loi, et 10% ne sont pas du tout conformes.
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Pas de forte hausse tarifaire des syndics mais une concurrence accrue
Dans le détail, pour les copropriétés gérées par "les grands réseaux", le courtier a observé une baisse des prestations comprises dans le forfait de base. Moins de visites du syndic et une présence aux assemblées seulement en journée, alors que les assemblées générales ont le plus souvent, lieu en soirée, gonflent la note pour les copropriétés.
Néanmoins, le contrat type n'a pas eu pour conséquence une hausse des tarifs des syndics. "On s'attendait à une forte augmentation tarifaire, de l'ordre de 15% à 25%, mais elle a finalement été contenue aux alentours de 10%", explique Rachid Laaraj, fondateur de Syneval. La raison est simple : la concurrence. "Les syndics n'ont pas pu appliquer les hausses qu'ils souhaitaient au risque de perdre leurs clients".
La conséquence directe de cette baisse des prestations est donc la hausse de la concurrence entre les syndics. Une tendance incitée par l'obligation de mise en concurrence tous les trois ans issue de la loi Alur. De ce fait, les copropriétaires se détournent des "grands réseaux" du fait de leur insatisfaction et d'un climat de défiance qui s'installe envers eux.
Il y a 20 ans, une copropriété restait en moyenne une quinzaine d'années avec le même syndic, aujourd'hui, la moyenne se situe autour de 8 ans !
Rachid Laaraj, fondateur de Syneval
L'annulation partielle du contrat salué par l'Unis
Parallèlement, un arrêt du Conseil d'Etat est venu annuler partiellement ce contrat type imposé aux syndics. Il donne raison à l'Union nationale des syndicats de l'immobilier (Unis) qui avait estimé que "ce contrat de syndic est un problème" mais aussi qu'il n'est pas "respectable à 100%", par l'intermédiaire de son délégué général Géraud Delvové. Il va donc désormais être possible pour les syndics de modifier certaines dispositions du contrat type.
Ce contrat "tendait à harmoniser la forme des contrats pour mieux les comparer, mais aussi et surtout qui administrait les tarifs de prestations contractuelles au risque de figer celles-ci, et de les rendre rapidement inadaptées aux besoins des consommateurs", précise un communiqué. L'Unis s'est donc réjoui de cette décision prise par le Conseil d'Etat, vu comme un "rappel à l'ordre de la haute autorité jurisprudentielle souligne aussi les difficultés inhérentes à l'administration pour tenir compte de l'avis des professionnels".
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