Crédit immobilier : les Français préfèrent la caution
Selon le rapport "Financement de l'habitat 2015" publié par l'ACPR, la caution d'établissement de crédit est devenue la première forme de garantie des prêts immobiliers. Elle reste majoritaire pour les crédits accordés en France, associée à la caution d'organisme d'assurance.
Pour la première fois depuis 2010, la caution d'établissement est la première garantie de prêts.
La Banque de France a établi le nombre de production de crédits immobiliers à 202,2 milliards d'euros en 2015, soit une hausse de +77,2% par rapport à 2014. "La hausse de la production est portée principalement par une forte demande de crédits, qui rejoint les niveaux observés en 2009-2010 juste après la crise, et par un léger assouplissement des critères d'octroi", précise l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), dans son rapport.
97,1% des prêts immobiliers ont une garantie
C'est dans ce cadre que seuls 2,9% de ces crédits n'ont pas de garantie, une proportion légèrement en hausse puisqu'elle était de 2,5% en 2014. Pour le reste, "la caution reste majoritaire et accroît son importance (56% contre 53,3% en 2014), le poids des organismes d'assurance continuant notamment de progresser suivant une tendance engagée depuis 2010", détaille l'ACPR. La majorité des emprunteurs fait donc appel à un acteur externe pour garantir l'établissement financier qu'ils pourront bien payer les échéances du prêt.
Plus précisément, la caution d'organisme représente 22,5% en 2015, alors que cette part n'était que de 18,1% en 2010. Pour la caution d'établissement, elle reste stable, passant de 32 ,7% à 33,5% sur la même période. Néanmoins, pour la première fois depuis 2010, cette caution est la première garantie de prêts, détrônant l'hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers (PPD), en tête jusqu'en 2014. Ces deux types de garantie sont passés de 34,2% en 2010 à 31,7% des encours des crédits en 2015.
Quatre leaders sur le marché, issus des établissements de crédit et des assureurs
Le Crédit Logement revendique garantir "30% de l'ensemble des prêts immobiliers distribués en France". Ces propos sont d'ailleurs confirmés par l'ACPR : "Parmi les garanties données par un établissement de crédit, on retrouve notamment Crédit Logement, qui garantit la plupart des banques de la place, et CMH (Cautionnement mutuel de l'habitat), qui couvre exclusivement des crédits émis par GCM (Groupe Crédit Mutuel)".
Du côté des assureurs, l'ACPR rajoute que "les garants opérant avec un statut d'organismes d'assurance sont pour l'essentiel des filiales dédiées des groupes mutualistes : CEGC (Compagnie européenne de garanties et cautions, du groupe BPCE) et CAMCA (Caisse d'assurances mutuelles du Crédit Agricole".
Les inconvénients de l'hypothèque et du PPD
A la différence de l'hypothèque et du PPD, la caution peut être accordée plus rapidement. Elle s'effectue soit en temps réel, soit dans un délai de 48 heures. De plus, avec l'hypothèque, l'établissement de crédit peut demander la saisie du bien et procéder à sa vente dans le cas où l'emprunteur de rembourse pas son crédit. Dès lors, il faut que le prix de vente couvre effectivement le montant restant dû. Or, la crise des subprimes en 2008 a démontré que cette garantie de prêt n'est pas parfaite pour le prêteur, du fait de la conjoncture immobilière qui fait varier le prix de vente.
La tendance est la même avec le PPD où la banque est placée en priorité sur les garanties prises sur le bien immobilier. Cependant, ce privilège n'est effectif que pour l'achat d'un bien déjà construit ou uniquement sur le terrain où sera construit le logement. Le coût de la construction n'est ici pas pris en compte dans la garantie, qui est de ce fait seulement partielle. Des facteurs qui expliquent que la caution risque de continuer sa phase ascendante.
