Les exceptions au dispositif d'encadrement des loyers
Le dispositif d'encadrement des loyers mis en place le 1er août 2015 dans le cadre de la loi ALUR, a été reconduit pour un an. Des exceptions au principe existent afin d'appliquer un loyer plus élevé sous certaines conditions.
La première exception au dispositif de l'encadrement des loyers est l'application d'un complément de loyer.
Depuis le 1er août 2015, le prix des loyers est encadré à Paris et ce jusqu'au 31 juillet 2017. La mesure controversée sera également mise en place à Lille à la fin de l'année mais aussi à Grenoble courant 2017. Le dispositif devrait également être étendu aux 412 communes de la région parisienne, si elles décident de l'appliquer.
Ainsi, pour les nouveaux contrats de location, autant pour les nouveaux baux que pour les reconductions, le loyer appliqué ne devra pas être inférieur à 30% ou supérieur à 20%, du loyer de référence défini par arrêté préfectoral. De plus, "lors d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne pas être supérieur au loyer du précédent locataire", précise la direction de l'information légale et administrative qui relève du Premier ministre.
Un devoir d'information dans la mise en place du complément de loyer
La première exception au dispositif de l'encadrement des loyers est l'application d'un complément de loyer, autorisée par la loi ALUR. Cette application "a justement été prévue par le législateur dans le cas où des caractéristiques de localisation ou de confort, déterminantes pour fixer avec pertinence un loyer, n'auraient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence", explique Maud Velter, directrice associée chez Lodgis, société spécialisée dans la location en meublée.
Ce loyer de référence sera donc défini selon la localisation du bien, son époque de construction, son caractère meublé ou vide, le nombre de pièces, mais aussi à la suite d'une comparaison avec les autres biens similaires situés à proximité. Dans ce sens, une connexion internet avec wifi pour un logement meublé peut justifier une raison valable pour un propriétaire bailleur d'appliquer ce supplément de loyer.
Néanmoins, les propriétaires bailleurs doivent faire preuve de transparence avec les futurs locataires en expliquant pourquoi le complément de loyer est mis en place et surtout son montant. Ils doivent également inscrire explicitement et obligatoirement ces éléments dans le contrat de bail. "Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail", précise la loi.
Il s'agit ici d'une sécurité renforcée pour le propriétaire bailleur. "Dans la mesure où le complément de loyer est parfaitement justifié et expliqué, c'est que les locataires sont généralement de bonne foi et ne remettent pas leur parole en cause", précise Maud Velter.
Les autres moyens de contourner l'encadrement des loyers
Outre le complément de loyer, il existe une série de cas particuliers qui permettent de déroger à l'encadrement des loyers. Ainsi, le dispositif ne s'applique pas lorsqu'il n'y a eu aucune révision du montant du loyer au cours des douze derniers mois avant la conclusion du bail. Il en va de même dans le cas où le propriétaire a réalisé des travaux d'améliorations ou de mise en conformité depuis la signature du précédent bail, ou bien depuis six mois pour un montant au moins égal à une année de loyer.
De plus, si le précédent loyer était manifestement sous-évalué, il peut bénéficier d'un réajustement du prix du loyer. Enfin, le dispositif ne s'applique pas pour une première location ou après une vacance du logement pendant au moins dix-huit mois. Toutes ces exceptions laissent donc une marge de manoeuvre pour les propriétaires bailleurs pour contourner le dispositif d'encadrement des loyers.
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