Expatriés : nos conseils pour obtenir un prêt immobilier
Lorsque l'on part s'installer à l'étranger, il n'est pas toujours aisé d'acquérir un bien immobilier en France. Bien que difficile, obtenir un prêt immobilier n'est pourtant pas impossible, à condition d'éviter certains pièges.
En 2018, 1.802.382 Français étaient inscrits au registre des Français de l'étranger. Bien souvent l'expatriation n'est qu'une période temporaire. L'envie d'ailleurs se lie avec une opportunité professionnelle limitée dans le temps.
Être non-résident n'empêche pas pour autant des volontés d'investissements en France. Grâce à des salaires généralement plus élevés, beaucoup d'expatriés souhaitent profiter de l'occasion pour investir dans l'immobilier afin de financer une résidence secondaire ou dans un but locatif.
Problème, les banques sont souvent réticentes au moment de délivrer les prêts immobiliers au non-résident. Pas de panique pour autant, Boursedescrédits.com vous conseille sur la marche à suivre si vous souhaitez investir en France depuis l'étranger.
Quel profil d'expatrié peut espérer obtenir un crédit immobilier ?
Que l'on soit expatrié ou non, une banque demandera toujours un certain nombre de garanties avant de consentir à un prêt.
Plus que d'autres, l'expatrié n'échappe pas à la règle. Une banque analysera toujours la situation financière et la stabilité professionnelle. Quatre critères fondamentaux permettent ainsi de définir la situation d'un potentiel emprunteur : son niveau de revenus, son niveau d'endettement, son apport et la garantie.
Plus difficile donc pour un jeune expatrié avec un contrat précaire d'obtenir un prêt immobilier que pour un cadre d'une grande entreprise. Jusque-là rien d'anormal. Si ce n'est que dans le cas d'un non-résident, les conditions seront encore plus sévères.
Des précautions à prendre avant le départ
Partir à l'étranger ne doit pas être une décision prise à la légère, surtout lorsque l'on envisage d'investir par la suite. Bien sûr, tout n'est pas prévisible. Cela étant, il vaudra mieux prendre quelques précautions pour gérer au mieux ses finances avant, pendant et après l'expatriation.
S'expatrier peut avoir des impacts sur l'épargne et la fiscalité. Avant de partir, il est donc souhaitable de solliciter un rendez-vous avec un conseiller en patrimoine. Une étude patrimoniale permettra au futur expat' d'avoir une vision globale de ses finances tout en prenant en compte un nombre élargi de critères.
En matière d'épargne, l'étude permettra de connaître la fiscalité du pays d'accueil et les intérêts et plus-values potentiellement réalisables. Dans ce sens, il est conseillé de garder un compte bancaire en France. Que ce soit un Livret A ou un PEL.
Pour l'assurance vie, elle doit généralement être alimentée par des fonds provenant d'un compte en France. Méfiance également avec le PEA (Plan d'Epagne Action), même si depuis 2012, il est possible de le conserver en cas d'expatriation, il sera immédiatement clôturé si l'expatriation s'effectue dans un pays non-coopératif.
En matière d'immobilier, il sera surtout question de se lancer dans un projet réalisable. Pour cela, il faudra bien s'assurer que le financement souhaité est envisageable. En effet, l'obtention d'un prêt immobilier pour un non-résident peut s'avérer être un vrai chemin de croix.
Attention au pays d'accueil
Là encore, pas facile d'être très prévoyant. Un départ à l'étranger est souvent conditionné par une occasion qui se présente sans que l'on puisse vraiment choisir dans quel pays l'on souhaite se rendre.
Normalement, l'installation dans un pays de la zone euro, ou au moins de l'Union Européenne, ainsi que dans des pays comme les États-Unis ou le Canada ne sont pas particulièrement un problème pour les banques.
Ceci dit, il est important de savoir que l'accession à un prêt immobilier peut être plus ou moins compliquée en fonction du pays où l'on se trouve. Les banques ne financeront pas des pays considérés comme instable politiquement.
Par exemple, certains pays qui traversent des crises géopolitiques dans des zones jugées « à risque » sont souvent temporairement exclus par les banques afin d'éviter le blanchiment d'argent.
Trouver une banque
De plus, lorsque l'on est expatrié le plus dur sera probablement de trouver une banque qui acceptera de financer le projet. Pour plusieurs raisons, elles sont réticentes lorsqu'il s'agit d'accorder un prêt à un expatrié.
Pour une banque, le financement d'un non-résident présente plusieurs inconvénients. Notamment pour des raisons tout simplement pratiques.
L'éloignement géographique peut poser de nombreux soucis lorsqu'il s'agira de contacter le futur acquéreur ou de le localiser en cas de litige. L'inverse est d'ailleurs également vrai pour celui qui fait la demande de prêt. Pas facile de joindre une agence avec un décalage horaire de plusieurs heures.
Une des solutions peut être de passer par un courtier en immobilier, comme Boursedescredits.com, qui pourra gérer le dossier à votre place.
Souvent considéré comme complexes, les dossiers d'expatriés ne sont pas particulièrement appréciés par les Banques. Ainsi, il faudra faire une croix sur un bon nombre d'établissement.
Par exemple, il sera compliqué d'obtenir ce genre de prêt de la part d'une banque en ligne. Selon un article de myexpat.fr, les banques les plus « expat-friendly » seraient le Crédit Agricole, BNP Paribas, le Crédit Lyonnais, la BRED, la Caisse d'Épargne et depuis peu le Crédit mutuel.
S'attendre à un taux plus élevé
Conséquence directe de la réticente des banques, les non-résidents devront également s'attendre à devoir contracter un prêt immobilier à un taux plus élevé.
Actuellement, le taux d'emprunt en France est parmi les plus bas au monde. Alors que le taux moyen du marché français est actuellement de 1.40% sur 20 ans, il peut atteindre les 8% dans certains pays du globe. L'écart pour les investisseurs est donc considérable.
Bien souvent, un expatrié sera amené à revenir en France. Cela est un problème pour les banques qui considère qu'il risque de perdre du pouvoir d'achat lors de son retour. En tant que non-résident, la banque aura donc tendance à appliquer une surcote entre 0.20% et 0.40%. Ces taux plus élevés s'expliquent par un dossier plus difficile à contrôler.
En raison d'un format différent, les fiches de paie seront par exemple plus difficiles à contrôler pour les banques. Le risque que représente l'emprunteur étant plus élevé, les banques n'hésiteront pas à appliquer des taux plus élevés.
Les banques demanderont plus de garanties
D'ailleurs, ce n'est pas le seuil écueil que l'expatrié qui souhaite acheter en France devra affronter. Toujours dans une logique de risque, les banques seront en mesure de demander plus de garanties à l'emprunteur non-résident.
En plus d'une garantie supplémentaire au dossier, ces garanties font également office de compensation pour les banques qui ne pourront pas obtenir la domiciliation du salaire de l'expatrié.
Elles pourront ainsi exiger l'ouverture d'un compte courant, un dépôt sur un contrat d'épargne (Livret, PEL...) ou encore la souscription à une assurance-emprunteur au sein de l'établissement.
Heureusement, toutes les banques n'appliquent pas ces critères. Dans la plupart des cas, l'étude se fait au cas par cas et dicte ainsi les conditions requises pour l'octroi du prêt.
Consentir à un apport plus élevé
Là aussi, cette étape peut paraître particulièrement compliquée pour le futur acquéreur.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, un apport d'environ 10% de la valeur du bien est généralement demandé à l'acquéreur. L'achat d'un bien en tant qu'expatrié peut lui s'avérer un peu plus engageant financièrement.
En effet, en tant qu'expatrié, les banques peuvent réclamer un apport allant de 20 à 30% de la valeur totale du bien. Par ailleurs, la banque pourra également réclamer une garantie réelle, c'est-à-dire qu'elle sera prise directement sur le bien, le plus souvent sous la forme d'une hypothèque.
Beaucoup d'obstacles donc mais des bénéfices qui peuvent également se révéler non négligeable, notamment lorsque l'on envisage un retour à la mère patrie... Rien que par anticipation, il est toujours agréable de retrouver un pied à terre lorsque l'on rentre d'un long périple non ?
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