Grand Paris Express : faut-il vraiment investir dans l'immobilier ?
Investir près d'une future gare ne rime pas forcément avec plus-value. C'est en tout cas la conclusion d'une étude publiée par l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Île-de-France.
Le chantier du Grand Paris Express devrait être achevé en 2030 - © MEAX
Avec quatre nouvelles lignes de métro, une vaste automatisation du réseau et la promesse d'une rame toutes les deux à trois minutes, le Grand Paris Express n'est ni plus ni moins que le plus vaste projet urbain d'Europe. En désenclavant des territoires aujourd'hui difficiles d'accès, ce dernier a pour ambition de dynamiser l'Île-de-France, tout en répondant aux enjeux environnementaux de la métropole parisienne.
Une aubaine pour investir ?
Logiquement, la perspective du Grand Paris Express impacte déjà fortement le marché immobilier francilien. Ainsi, selon les chiffres des Notaires du Grand Paris pour le premier trimestre 2019, les prix, en un an, ont bondi dans certaines zones, comme à Vitry-sur-Seine (+ 6,8 %), à Rosny-sous-Bois (+ 11,4 %) ou encore à Aulnay-sous-Bois (+ 18,5 %).
Mais pourtant, ces augmentations ne peuvent pas s'expliquer uniquement par le tracé du Grand Paris Express. En effet, d'autres villes concernées ne profitent pas du même engouement. C'est le cas, par exemple, du Blanc-Mesnil, avec, encore en un an, une baisse des prix de 4 %. Même chose pour Noisy-le-Grand (-2,7 %).
Les transports ne suffisent pas
« Aucun lien systématique ne peut être établi entre l'ouverture d'une infrastructure de transport et le développement du territoire. Beaucoup d'autres facteurs doivent être réunis ». C'est en ces termes que l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Île-de-France conclut son étude intitulée « 40 ans d'aménagement aux abords des nouvelles gares, quelles leçons pour demain ? ».
L'institution, à travers ce document publié à la fin de l'année 2018, démontre, grâce aux vastes travaux de recherches de Martin Omhovère, que « la desserte n'apporte pas automatiquement l'attractivité du territoire ». Il faut donc rester prudent pour ses investissements immobiliers, et ne pas les calquer uniquement sur les futures lignes de métro.
Comment faire un bon investissement ?
Pour réaliser un investissement rentable, toujours selon l'étude, il faut prendre en compte une combinaison de facteurs, parmi lesquels « une vision urbaine portée politique et ancrée territorialement » et bénéficiant d'une « ingénierie urbaine et de l'aménagement ». Autrement dit, il sera plus intelligent d'acquérir un bien dans une ville en profonde transformation plutôt que dans une accueillant uniquement une nouvelle gare.
De plus, avec l'inauguration des soixante-huit nouvelles stations du Grand Paris Express en une décennie, les fortes plus-values seront sans doute plus rares que par le passé. En effet, durant la période étudiée, la création de nouvelles gares restait un événement exceptionnel.
