Où investir dans le marché immobilier résidentiel en France ?
Après avoir constaté un marché immobilier résidentiel "en bonne santé", MeilleursAgents.com a analysé la situation du marché et les facteurs qui détermineront l'évolution des prix dans les plus grandes villes françaises et dans le Grand Paris, afin de déterminer les lieux où investir dans l'avenir.
Lyon, Nantes et Rennes seraient les grandes gagnantes dans les 15 prochaines années.
"Dans un contexte toujours anxiogène, l'immobilier rassure, les Français solvables partagent la même analyse : c'est le bon moment pour acheter". C'est avec ce constat que MeilleursAgents.com a analysé la situation du marché immobilier résidentiel en France. Globalement, dans l'ancien, les volumes sont en augmentation malgré la hausse des prix. Dans le neuf, les ventes sont en forte hausse avec des stocks au plus bas depuis 2012.
D'après l'étude, les prix augmentent quasiment partout en France en 2016, mais de façon raisonnable. Dans les 10 plus grandes métropoles (de +0,1% à 3,5%), la tendance se confirme, même si Strasbourg (-3%), Marseille (-1,1%) et Nice (-0,2%) font figure d'exceptions. De son côté, Paris voit ses prix augmenter (+2,7%), une première depuis 2011 alors que les prix restent plutôt stables dans sa banlieue.
Un marché résidentiel en "bonne santé"
Cette embellie du marché immobilier résidentiel repose essentiellement sur la baisse historique des taux d'intérêt, qui provoque une hausse du pouvoir d'achat immobilier des ménages français (+25% entre 2011 et 2016). Cette "bonne santé" est également conservée grâce aux prêts aidés avec le succès du Prêt à taux zéro (PTZ), mais aussi les incitations fiscales pour le marché du neuf.
"Le taux moyen à 20 ans est aujourd'hui de 1,8%. Il était de 2,6% il y a un an et 4,3% en juillet 2011. La baisse est donc de 2,5% sur 5 ans ce qui est considérable et génère une augmentation de 25% du pouvoir d'achat immobilier des ménages solvables. (...) Combinée à la baisse des prix depuis 2011, la baisse des taux a amplifié le pouvoir d'achat de +40% à Marseille et de +33% à Paris pour ne citer que les villes les plus favorisées", précise Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com.
"L'évolution des fondamentaux (dynamique démographique et du marché de l'emploi, amélioration du cadre de vie et des infrastructures) de chaque ville permet d'expliquer les écarts de performance des 15 dernières années. Une étude détaillée a été réalisée pour tenter de comprendre qui seront les gagnants des 15 prochaines années", ajoute MeilleursAgents.com. Couplée à l'évolution des prix de l'immobilier, cette étude a donc permis de classer les 10 plus grandes villes françaises mais aussi celles du Grand Paris.
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Les perspectives de plus-values sont les plus fortes à Lyon, Nantes et Rennes
Entre 2001 et 2016, Bordeaux a vu ses prix de l'immobilier augmenter de façon exponentielle (+204%) grâce aux modifications du cadre de vie dans la cité girondine. Elle se place loin devant d'un peloton composé de Lyon (+164%), Montpellier (159%), Lille (156%), Toulouse (+149%), Nice (+149%), Paris (+144%) et Nantes (+127%). Enfin, Marseille (+93%), Rennes (90%) et Strasbourg (+84%) arrivent derrière avec des performances bien moins élevées.
Pourtant, d'après l'étude menée par MeilleursAgents.com, Lyon, Nantes et Rennes seraient les grandes gagnantes dans les 15 prochaines années. Ces trois villes disposent des meilleures conditions démographiques (jeunesse de la population), des taux de chômage les plus bas dans leurs bassins d'activités mais aussi de nombreux projets d'amélioration des infrastructures et du cadre de vie. On peut prendre ici comme exemple le projet du Grand Lyon ou de la nouvelle gare accompagnée du LGV en 1h30 entre Paris et Rennes. Il paraîtrait donc bon d'investir dans ces villes dans l'avenir.
De l'autre côté du classement, on retrouve la ville de Nice avec les perspectives de plus-values immobilières les plus faibles. En cause : une population vieillissante (43 ans d'âge moyen) et un fort taux de chômage (10,7%). Juste devant elle, Montpellier est sanctionnée par un taux de chômage très élevé (13,1%) et Lille par la fin des travaux d'amélioration du cadre de vie entrepris il y a déjà plusieurs années.
Crédits: MeilleursAgents.com
Investir à Saint-Denis, Villejuif ou Aubervilliers
Quant à Paris, les prix ont augmenté de façon plus modérée dans les arrondissements au cadre de vie confortable (XVIème ou XVème par exemple), alors que dans d'autres les prix ont augmenté de façon exponentielle. Il s'agit ici du Xème (+212%) et du XVIIIème (+233%) qui ont réussi à attirer une population plus jeune et plus aisée grâce à des travaux d'amélioration du cadre de vie.
Crédits: MeilleursAgents.com
De même, dans la région parisienne, certaines villes en mutation ont connu des fortes hausses des prix sur les 15 dernières années comme Pantin (+246%), Montreuil (+247%) et Montrouge (+202%), alors que d'autres restent plus en retrait comme Neuilly-sur-Seine (+140%) ou Fontenay-aux-Roses (+92%). "En banlieue, la connexion à Paris par les transports s'ajoute à l'amélioration du cadre de vie pour creuser des écarts encore plus importants", explique MeilleursAgents.com.
Avec le projet du Grand Paris vont être développés de nouveaux pôles économiques, un nouveau réseau de transport mais aussi 1,5 millions de logements autour des gares du Grand Paris Express. Selon l'analyse MeilleursAgents.com, ces évolutions profiteraient aux communes de Saint-Denis et Aubervilliers grâce à une concentration d'entreprises dans le "Hub Nord du Grand Paris" et la prolongation de la ligne de métro 14. Au sud de la capitale, Villejuif profitera aussi de ces améliorations avec le "Hub Sud du Grand Paris", la prolongation de la ligne 14 et l'installation d'un campus santé.
