Paris : le marché des chambres de bonne en pleine évolution
La surface d'une chambre de service n'excède généralement pas 15m². La moitié d'entre elles ne feraient d'ailleurs pas plus de 9m². Pourtant, étant donné les difficultés auxquelles se heurtent les Parisiens pour se loger, ce type de biens a su depuis longtemps conquérir le coeur des investisseurs.
80% des ventes de chambres de bonne en Ile-de-France ont été réalisées à Paris
"Le marché des chambres de service parisiennes reste un marché de niche", estime la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France. Depuis le début des années 1990, 80% des transactions effectuées sur ce type de logements dans la région Ile-de-France sont situées à Paris. Chaque année, ce sont en moyenne, 2.500 chambres de service qui se vendent dans la capitale. Pourtant, le volume des ventes a eu tendance à se raréfier au fil du temps.
Durant les années 90, il avoisinait plutôt les 3.000 ventes par an. Cette baisse du nombre de transactions s'explique en partie par une évolution de la législation sur les normes pour un logement décent, ce type de logements attirant particulièrement les investisseurs.
Une surface habitable doit faire 9m² au minimum
En effet, à l'époque, il n'existait encore aucune restriction sur la surface minimum nécessaire pour pouvoir mettre un bien en location. La réglementation en vigueur depuis 2002 impose désormais une surface habitable d'au moins 9m² et une hauteur sous-plafond d'un minimum de 2,20 mètres. Si une de ces dimensions n'est pas respectée, le volume habitable* du logement doit être égal ou supérieur à 20m3.
Dès lors, beaucoup de propriétaires ont sans doute procédé à la réunion de plusieurs chambres de bonne pour en faire des logements plus grands. Réduisant dans le même temps le nombre de chambres de service sur le marché des transactions.
70.500 euros l'unité
Entre 1998 et 2008, le prix médian d'une chambre de bonne a explosé. Il a presque triplé en dix ans, passant ainsi de 17.500 euros en 1998 à 50.000 en 2008. Cette hausse a été sensiblement la même que pour les appartements standards puisque dans le même temps, leurs prix ont été multipliés par 2,75. En revanche, dès 2008, les tendances n'ont plus été pareilles.
Les chambres de services ont su bien résister au choc de la crise financière, avec des prix qui sont restés aux alentours de 50.000 euros, alors que ceux des autres appartements ont baissé de près de 10% en seulement neuf mois. En 2010 les prix repartent à la hausse et atteignent leur maximum en 2012, soit 73.000 euros. L'année dernière il fallait débourser 70.500 l'unité pour acquérir ce type de bien.
Le 5e, arrondissement le plus cher
Leurs prix sont toutefois très différents en fonction des arrondissements de la capitale. Ce sont les 16e et 17e arrondissements qui recensent près d'un tiers des transactions. En 2015, environ une chambre de bonne sur cinq a été vendue dans le 16e arrondissement de Paris.
Pour en acquérir une de 9 m², il fallait compter en moyenne 76.400 euros dans cet arrondissement. Sûrement en raison d'établissements scolaires à proximité, les prix record se trouvent cependant dans le 5e arrondissement, avec 11.000 euros du m² pour une surface de 9m². Pour ceux qui souhaitent faire des bonnes affaires, le prix médian le plus incitatif observé l'année dernière se situe dans le 10e arrondissement (54.000 euros l'unité).
Il faut noter que les caractéristiques des chambres de service ont évolué depuis quelques années. Ces habitations, autrefois réservées aux domestiques des familles bourgeoises, disposent de plus en plus de confort. Entre 2009 et 2015, 15% des chambres vendues bénéficiaient d'une salle de bains, auparavant, elles n'étaient que 8%.
*Volume habitable = somme des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 mètre.
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