Comment réussir la signature de sa promesse de vente ?
Dans le processus d'achat d'un bien immobilier, la signature de la promesse de vente ou du compromis est, bien souvent, un passage tortueux sans l'aide de professionnels. Maître Gaillard, notaire à Paris, nous offre ses conseils pour que cette étape-clé se déroule dans les meilleures conditions.
Stéphanie Gaillard, Notaire à Paris répond aux questions de BoursedesCredits
BoursedesCrédits : Qu'est-ce qu'une promesse de vente ? Quelle est la différence avec un compromis de vente ?
Maitre Stéphanie Gaillard, Notaire à Paris : Les promesses de vente, comme les compromis, sont des avant-contrats. C'est-à-dire que le vendeur et l'acquéreur se mettent d'accord sur les modalités principales de vente. Concrètement, cet avant-contrat répond aux questions suivantes : qu'est-ce qu'on vend ? A quel prix ? A quelle date les clés doivent être remises ? A quelle date êtes-vous capable d'obtenir un financement ?
Très clairement, les avant-contrats sont des documents dans lesquels on essaie d'engager le vendeur et l'acquéreur. C'est aussi un moyen d'acter les conditions de la vente pour ne pas y revenir tous les jours. Ce document nous permet également de demander les éléments nécessaires à la vérification de la faisabilité de vente. C'est le moment où l'on vérifie si l'acheteur à le financement pour acheter.
Nous vérifions qu'aucune particularité liée à l'urbanisme ne va entraver votre projet d'achat. Par exemple, qu'aucun immeuble ne va se construire juste en face de votre futur bien. Enfin, l'avant-contrat nous permet de fixer une limite temporelle au déménagement, dans l'attente de vous vendre un bien libre.
Un compromis de vente est un avant-contrat synallagmatique, c'est-à-dire que les deux parties sont engagées sur un bien, et doivent chacune remplir des obligations. Une promesse de vente, elle, est unilatérale et n'engage qu'une seule des parties.
A quoi engage la promesse de vente ?
S.G : A Paris, les promesses de ventes se font souvent sous conditions suspensives. Dans ce cas, le vendeur est obligé de vendre et donne une option d'achat pendant une durée que nous définissons, il s'engage donc à vendre un bien à une personne déterminée, pendant un délai déterminé. Vous achetez alors uniquement sous réserve d'obtenir le financement. Si ce n'est pas le cas, ce ne sera pas de votre faute.
L'acquéreur, lui, dispose d'une exclusivité pendant le délai, qui lui permet de décider s'il souhaite, ou non, acheter. En ce qui concerne le compromis, il peut y avoir litige puisque les deux parties sont engagées. Tant que l'une d'entre-elles ne s'est pas expressément retiré de l'avant-contrat, l'autre est bloquée.
En ce qui concerne la promesse de vente, si le vendeur n'a pas de nouvelles de l'acquéreur, le notaire peut lui faire une sommation par voie d'huissier. Il devra alors se présenter à l'étude à la date prévue dans la promesse de vente. S'il ne vient pas, le notaire peut établir un procès-verbal de carence ou de difficulté, qui donne la liberté de vendre à quelqu'un d'autre.
C'est ensuite le tribunal qui donnera au notaire l'autorisation de fournir au vendeur l'indemnité d'immobilisation pour le dédommager de l'immobilisation de son bien.
Quel est le rôle d'un notaire dans la signature d'un avant-contrat ? Comment réussir la signature de sa promesse de vente ?
SG : Du côté des vendeurs, la clé de la réussite réside dans l'anticipation de la vente. C'est-à-dire qu'ils se rendent chez le notaire avant de mettre en vente pour que ce dernier vérifie si juridiquement tout est au point. Cela nécessite d'être dans l'anticipation puisque aujourd'hui, il y a de plus en plus de démarches à faire, de plus en plus de documents à fournir.
D'autre part, en rencontrant les clients au plus vite, le notaire peut effectuer des démarches en amont et éviter de se retrouver dans l'urgence. Les documents obligatoires à fournir pour l'avant- contrat du côté du vendeur sont : le titre de propriété - pour vérifier que ce bien est effectivement le sien - le règlement de copropriété et les diagnostics (plomb, amiante, électricité etc...).
Du côté des acquéreurs, une fois que la décision d'acheter est prise, il faut se rendre à la banque pour savoir quelles sont ses capacités d'emprunt et quels sont les financements que les banques sont capables de vous octroyer. Ainsi, la recherche du bien sera adaptée à ses moyens.
Ensuite, l'acheteur doit s'informer des risques et protections liés à sa situation personnelle. Par exemple, s'il achète avec son conjoint, s'il achète seul, etc. Il est important d'évoquer le financement avec son notaire pour que celui-ci puisse écarter toutes conséquences sur les modalités d'acquisition.
Peut-on acheter un bien sans promesse de vente ?
SG : Oui, si l'acquéreur n'a pas besoin de financement. Autrement, les banques demandent des avants- contrats. Cependant, cela représente un risque, celui de ne pas bloquer le vendeur, car il ne sera tenu par aucun contrat. L'honnêteté des parties est primordiale.
A quoi doit-on faire attention en signant la promesse de vente ?
SG : Il est vivement conseillé que ce soit un professionnel qui la rédige. Les parties peuvent le faire eux même, mais un professionnel a l'habitude de tout vérifier, y compris de regarder si ce que vous avez visité correspond à ce dont vous êtes propriétaire. Par exemple, les notaires vérifient les problèmes de raccordement des points d'eau, et font attention aux contrats de location qui peuvent exister, car il faut savoir qu'un locataire en place, a un droit de préemption.
Consulter un professionnel vous assure la sécurité juridique puisque le notaire audite le bien acheté ou vendu, afin de procurer à l'acquéreur une connaissance parfaite du bien. Si un avant-contrat est bien signé, la vente ira jusqu'au bout. En revanche, s'il est fait dans l'urgence et que certains documents manquent, il aboutira rarement.
Peut-on annuler cette promesse ? Si oui, sous quelles conditions ?
SG : La promesse de vente peut devenir caduque ou sans effets si elle contient une condition suspensive de prêt et que l'acheteur se voit refuser son financement. Ce n'est donc pas un caprice (l'acquéreur décide soudainement de ne plus acheter). De la même façon, si l'acquéreur ne peut ne pas acheter car le locataire ou la commune achète à sa place, la promesse pourra être annulée sans conséquences. Enfin, si l'acheteur apprend qu'un projet de construction est en cours, la promesse sera caduque.
S'il s'agit d'un caprice de l'acquéreur, le vendeur se fera dédommager de l'indemnité d'immobilisation. Celle-ci allait jusqu'à 10% du prix de vente il y a quelques années. Mais les prix de l'immobilier sont tellement importants qu'elle a diminuée à 5%. Ce versement, à effectuer au moment de la signature, peut néanmoins se rétablir à 10% en cas de caprice.
Entre la promesse et la signature de l'acte de vente, on bloque 5% des fonds dans un compte au nom de l'acquéreur. Si tout se passe bien, ce pourcentage devient une partie du prix de vente. Si l'acheteur ne va pas au bout de l'achat par caprice (alors que toutes les conditions suspensives sont remplies), le notaire peut lancer un procès-verbal de carence ou de difficulté.
A ce moment-là, le tribunal somme l'acquéreur de verser les 5% complémentaires. En l'absence d'accord de financement, l'acquéreur récupère l'indemnité. Celle-ci peut être fixée à n'importe quel montant.
Combien de temps entre une promesse de vente et la signature ?
SG : Cette durée est conventionnelle, elle est établie et fixée dans l'avant-contrat. Par exemple, il peut s'écouler 8 mois entre la promesse et la vente. Il existe cependant une durée minimum, car si l'acquéreur sollicite un crédit, les parties ne peuvent pas signer avant moins de deux mois et demi. Sans prêt, et sous réserve d'un dossier complet, les parties peuvent signer sous 15 jours.
