SCPI : les opportunités à saisir
Le comparateur en ligne Meilleurescpi.com a présenté mardi les performances des SCPI de rendement au premier trimestre 2015. Tour d'horizon des SCPI à suivre et des critères de sélection indispensables avant d'investir.
La Défense. Flickr Didier Bonnette.
Peu connues il y a encore cinq ans, les SCPI (société civile de placement immobilier) connaissent un succès grandissant. De janvier à mars, 800 millions d'euros ont été collectés (nets) par les 87 SCPI de rendement, selon les résultats du site Meilleurescpi.com présentés mardi 2 juin.
"Une telle collecte est un record, le début d'année étant généralement plus calme", souligne Jonathan Dhiver, président de Meilleurescpi.com. L'an dernier en effet, la collecte nette s'établissait plutôt à 600 millions d'euros au premier trimestre.
Mais toutes les SCPI ne se valent pas. Avant d'investir, il faut prêter attention à quelques éléments essentiels, comme le rendement, le type de biens ou le taux d'occupation financier (TOF). Ce dernier est l'indicateur qui permet d'évaluer le taux de vacance du parc immobilier détenu par la SCPI.
Un TOF d'au moins 88,5 %
Concernant l'immobilier de bureaux, le TOF doit être supérieur à la moyenne du 1er trimestre 2015, c'est-à-dire 88,5 %. "Un niveau satisfaisant, mais en baisse de 1,5 % par rapport au dernier trimestre 2014", note Jonathan Dhiver. En dessous de ce pourcentage, le taux de vacance de la SCPI devient un point faible.
Pour les commerces, le TOF est plus élevé : 95,2 % en moyenne au premier trimestre 2015.
Assurez-vous que la SCPI présente ce minimum de TOF, sinon votre placement sera mauvais
Jonathan Dhiver
Là encore, prudence : les commerçants souffrent de la concurrence accrue d'Internet et de l'essor des achats en ligne... À tel point que la plus importante SCPI de commerces, Immorente, a dû modifier sa stratégie, sentant le vent tourner. Connue pour détenir des murs de magasins, elle est ainsi devenue une SCPI diversifiée.
Un patrimoine revalorisé
Si le DVM moyen (taux de distribution sur valeur marché, équivalent au taux de rendement, ndlr) d'une part dans une SCPI de rendement était de 5,07 % en 2014, il devrait être en baisse cette année, à environ 4,83 %.
Pourquoi cette perspective ? En fin d'année, les patrimoines des SCPI sont évalués par des experts immobiliers indépendants. De nombreuses SCPI, dont le patrimoine est majoritairement situé en Ile-de-France ou à Paris, ont vu leur valeur d'expertise réévaluée à la hausse.
"Beaucoup d'actifs ont été revalorisés au 31 décembre 2014. Résultat, le prix de part est plus cher, et donc moins rentable", explique Jonathan Dhiver.
Cette tendance à la revalorisation des prix de part devrait donc se poursuivre, notamment pour les SCPI Epargne Foncière, Elysées Pierre, PFO2 ou encore Corum.
Les SCPI à potentiel
Peu connues, certaines SCPI présentent néanmoins un fort potentiel. C'est le cas des SCPI régionales Rhône Alpes et Grand Est, créées en 2013, qui misent sur la connaissance territoriale de leurs gérants pour "saisir des actifs à fort rendement".
La SCPI Coeur de ville, gérée par Sogenial Immobilier, a présenté 5 % de rendements au 1er trimestre 2015. Spécialisée dans les commerces de centres villes régionaux dynamiques, cette SCPI investit dans des biens aux rendements immobiliers souvent supérieurs à 8 %.
Parts décotées
Les investisseurs auront une fenêtre de tir jusqu'au 30 juin pour acheter des parts dans une SCPI solide, Rivoli Avenir Patrimoine : son prix de part connaîtra une revalorisation de 7 % au 1er juillet 2015.
Les plus avertis pourront se tourner vers la SCPI à capital fixe PFO, qui propose une part décotée de 13 à 14 % sur le marché secondaire. En investissant à un prix légèrement décoté, le rendement immédiat sera aux alentours de 5,5 %.
Pour chercher la performance ou simplement diversifier son portefeuille, il faudra aller de l'autre côté de nos frontières : les taux de rendement des SCPI qui investissent en Allemagne ou en Espagne atteignent parfois les 8 % !
