Quels avantages pour une succession effectuée avec une SCI ?
Créer une société civile immobilière afin de gérer une succession au sein d'une famille peut s'avérer intéressant pour les investisseurs immobiliers concubins. Il est toutefois nécessaire d'être au fait de plusieurs éléments avant de s'y lancer.
L'achat de résidence principale par le biais d'une SCI peut être particulièrement intéressant pour les concubins
La gestion de biens locatifs dans le cadre d'une société civile immobilière nécessite de passer par un avocat ou un notaire dans le but de rédiger des statuts arrangeant toutes les parties prenantes de la SCI et permettant de satisfaire aussi bien les parents que les enfants car il s'agit bien là d'une succession. Le coût de ce recours à un avocat ou un notaire oscille autour de 3.000 euros en moyenne. Ceci est notamment dû à la singularité de chaque situation que les statuts doivent refléter. L'objectif de ces statuts que la transmission au tribunal de commerce rend publics est d'établir non seulement les règles de gestion de la SCI ainsi que le rôle du gérant de cette dernière mais aussi les tâches administratives qui devront être réalisées.
Un intérêt fiscal certain
Une société civile immobilière représentent une structure avantageuse au regard des conditions de transmission. Il est ainsi possible de réaliser des donations des parts sociales qui ne sont pas imposées si inférieures à 100 000 euros. De plus, quand bien même elles dépasseraient cette somme, leur imposition demeure relativement plus faible que dans les cas traditionnels d'héritages directs car la division du logement lui fait perdre de sa valeur en liquidités à raison de 15%.
Pour ce qui est de l'imposition des revenus perçus grâce à la société civile immobilière, elle est de 15% pour un montant inférieur à 38.120 euros et d'un tiers au-delà dans le cas de l'impôt sur les sociétés. Sur le court terme, opter pour cette forme d'imposition est intéressant mais sur le long terme, il vaut mieux privilégier le régime de l'impôt sur le revenu, plus avantageux au sujet de la plus-value à la revente. En effet, ce régime permet d'être taxé à moins de 20% et avec des prélèvements sociaux tout juste supérieurs à 17%. En revanche, en raison de l'inexistence d'abattements légaux si régi par l'impôt sur les sociétés, l'exonération complète survient donc plus tôt que dans le cadre du régime d'impôt sur le revenu qui inclue ces abattements : le délai est de 22 ans au lieu de 30 ans car le potentiel de hausse de la taxation est plus élevé.
Si l'achat de résidence principale par le biais d'une SCI convient aux concubins, c'est moins le cas pour les couples mariés ou pacsés qui n'y trouveraient pas un réel intérêt, d'autant plus que dans leur situation, le régime classique d'indivision exonère d'impôts les biens transmis. De même, si le décès d'un des deux parents survenait, celui restant ne pourrait plus jouir ni du bien au profit des héritiers (les enfants notamment) ni percevoir l'attribution préférentielle.
