Copropriété : 2ème année de baisse consécutive pour les charges à Paris
Pour son 5ème Observatoire, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) du Grand Paris observe une baisse des charges de la copropriété de 2.5% pour l'année 2015. Ce résultat est le fruit d'observations sur près de 3.349 immeubles (sur 87.836), issus des 55% des immeubles en copropriété à Paris.
La FNAIM du Grand Paris observe une baisse des charges de la copropriété de 2.5% pour l'année 2015.
La hausse des charges était la tendance ces dernières années, mais depuis 2014, elle est revue à la baisse. L'indice des charges de copropriété, créé l'année dernière, permet de situer l'année 2013 à 100. Ainsi, il est à 90.3, contre 92.6 en 2014, soit une baisse de 2.5% en 2015.
Le montant moyen des charges est de 36 euros/m² soit 2.022 euros/lot. Cette baisse est d'autant plus significative pour les immeubles avec chauffage collectif (-5.5%) tandis qu'une hausse est observée pour les immeubles sans chauffage collectif (+2.2%).
Les syndics de copropriété sont responsables de la gestion des parties communes d'une copropriété. Ils accompagnent en assemblée générale les copropriétaires pour faciliter la prise de décision.
Didier Camandona, président de la FNAIM du Grand ParisChauffage, ascenseurs et assurance : les plus fortes baisses
Le chauffage collectif bénéficie de la plus forte baisse au sein des charges de copropriété (-23.8%). Cette baisse s'explique par le prix des matières premières divisé par deux en 2 ans. En effet, le prix du gaz a chuté de 24% entre décembre 2014 et décembre 2015. L'effet de la météo a également abaissé ce coût du fait des records de chaleur durant l'hiver. Enfin, les travaux de rénovation énergétique engagés ces dernières années viennent diminuer la facture.
Les ascenseurs bénéficient quant à eux d'une baisse de 19%. Elle s'explique par la renégociation des contrats avec les entreprises responsables de ce service. Ces renégociations sont intervenues dans le cadre de la mise aux normes des ascenseurs, effectuées depuis une dizaine d'années.
Les frais d'assurance sont également en baisse de 10.8% en 2015. Cette diminution est due à une sinistralité en baisse grâce aux travaux effectués, mais aussi d'un changement d'attitude dans la déclaration des sinistres en ayant davantage recours au système de franchise. Les primes d'assurance ont été revues à la baisse surtout dans le cadre des dégâts des eaux.
Enfin, l'Observatoire a constaté un statut quo sur les charges financières. Cette situation résulte du fait qu'elles sont très faibles à Paris, avec des investissements et des emprunts moindres pour réaliser des travaux.
Les hausses de charges les plus importantes
La FNAIM Grand Paris observe la hausse la plus importante des charges de copropriété sur les impôts et taxes (+47.3%), hors taxe d'habitation et taxe foncière individuelles. Arrivent ensuite les salaires et les charges (+8%), avec l'effet de l'évolution des conventions collectives, et enfin les horaires de syndic (11%).
Sur cette hausse des honoraires de syndic, la FNAIM semble l'imputer aux nouvelles obligations issues de la loi ALUR. "Cette hausse est due à de nouvelles et multiples obligations, comme le nouveau contrat de syndic, le compte bancaire séparé, les informations à fournir lors des promesses de vente, la création d'un site extranet des copropriétés", explique Didier Camandona.
Les investissements dans les travaux divisés par deux
En 2015, l'Observatoire a constaté un effondrement des investissements dans les travaux au sein des copropriétés (-50% par rapport à 2014). Cette donnée est dépendante des aides accordées par l'Etat ou de « phases d'attentisme ». Des audits énergétiques, lancés par les copropriétés fin 2014 et en 2015, vont décider de l'avenir de ces investissements. Ces examens de la valeur du système énergétique de l'immeuble évalueront le besoin ou non de faire des travaux, d'où un réflexe anticipateur et frileux des investisseurs.
"On peut donc s'attendre à une reprise des travaux fin 2016 et en 2017. Mais attention tout de même à rester prudent. La mise en place du fonds travaux pose des difficultés à la fois pour des questions techniques et financières, pour des questions de pouvoir d'achat des copropriétaires. Les premiers retours indiquent que le fonds de travaux ne sera alimenté qu'à son minimum légal soit 5% par an. Pour autant les travaux sont essentiels à la préservation de ta la valorisation du patrimoine immobilier : les propriétaires en ont toujours eu conscience, ils savent aujourd'hui le poids des dépenses auquel ils doivent faire face. Beaucoup d'entre eux n'en auront peut-être pas les moyens dans le contexte actuel", conclut Didier Camandona.
