Crédit immobilier : comment les banquiers font passer les dossiers les plus fragiles ?
Malgré le durcissement des règles d'octroi des crédits immobiliers, les banques possèdent encore quelques atouts pour faire passer les dossiers les plus limites.
Face au risque de surchauffe du marché immobilier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a vite réagi en proposant une série de recommandations, dès 2019, censées éviter la catastrophe.
Deux ans plus tard, ces recommandations sont devenues obligatoires (depuis le 1er janvier ndlr) et obligent les banques à respecter un taux d'effort de la part des ménages strictement inférieur à 35 % avec une durée de prêt plafonnée à 25 ans (27 ans pour les achats sur plan).
Le HCSF donne aussi la possibilité aux banques d'offrir des dérogations pour 20 % des dossiers. Malgré tout, cela n'est pas suffisant, les banques doivent donc rivaliser d'ingéniosité pour permettre de faire passer certains dossiers.
Le regroupement de crédits
Autrefois appelé le lissage de prêts, le regroupement de crédits connaît aujourd'hui une seconde jeunesse. Concrètement, il permet de réduire drastiquement le taux d'effort. Son principe est simple, il s'agit de regrouper l'ensemble des crédits en cours sous une seule et même mensualité avec un taux unique. Pour cela, il faudra consentir à un allongement de la durée du prêt.
Traditionnellement utilisé pour éviter le surendettement, le regroupement de crédits est une solution particulièrement adéquate en ces temps de restrictions strictes de la part des régulateurs.
Le risque des taux progressifs
Autre solution trouvée par les banques : proposer un prêt avec un taux progressif. IL s'agit d'un prêt dont le taux pourra augmenter de 1 ou 2 % chaque année, jusqu'à atteindre le taux maximum vers la fin du prêt.
Ce montage est particulièrement adapté pour les profils les plus jeunes qui souhaitent adapter leur crédit à leur évolution professionnelle. Cependant, la prudence est de mise, avec un taux fixe, un emprunteur se prémunira d'une éventuelle remontée trop brutale des taux, une sécurité qu'il perd dans ce type de configuration.
Prise en compte des revenus locatifs
Pour les profils les plus fragiles, chaque détail compte lors d'un prêt immobilier. Les revenus modestes et les primo-accédants sont d'ailleurs les premières victimes des règles du HCSF.
Jusqu'ici, les revenus locatifs étaient considérés comme instables notamment en raison de la vacance locative. Désormais, les banques prennent en compte 90 % à 100 % des revenus locatifs contre 70 % jusqu'alors. Grâce à cela, il est possible de diminuer de 4 ou 5 points le taux d'endettement.
De même, les revenus variables sont également mieux comptabilisés, notamment pour les commerciaux. Auparavant, il fallait des revenus réguliers depuis au moins trois ans pour qu'ils soient comptabilisés, ce n'est plus systématiquement le cas désormais puisqu'ils peuvent maintenant être pris en compte dès la première année.
