Dispositif Pinel : les villes où il faut éviter d'investir
Une liste de 17 communes à éviter, pour investir, avec le dispositif Pinel a été publiée par le Laboratoire de l'Immobilier. Ces villes sont victimes de la situation du marché locatif qui pourrait rendre l'investissement peu rentable.
Le Laboratoire de l'Immobilier a publié la liste de 17 communes éligibles au dispositif Pinel où il faut éviter d'investir.
Du fait des taux de crédits immobiliers extrêmement bas, l'investissement locatif privé dans le neuf, par l'intermédiaire du dispositif Pinel, connaît un essor conséquent ces derniers mois. Ainsi, au deuxième trimestre 2016, plus de 50% des investisseurs dans le neuf ont eu recours à ce dispositif. La défiscalisation qui s'accompagne permet une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% sur des durées d'investissement de 6,9 ou 12 ans.
Néanmoins, d'autres facteurs rentrent en compte lors d'un placement immobilier comme la qualité de l'emplacement et surtout l'état du marché local. En effet, toutes les villes ne disposent pas du même état réel de la demande locative et donc des mêmes perspectives de rentabilité.
La sonnette d'alarme tirée sur 17 communes
C'est donc dans ce cadre que le Laboratoire de l'Immobilier, spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, a publié la liste de 17 communes éligibles au dispositif Pinel où il faut éviter d'investir. Du fait de risques locatifs pouvant se présenter, certaines communes sont à éviter et d'autres à surveiller.
"Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 de bénéficier du dispositif Pinel", précise le Laboratoire de l'immobilier. L'alerte est donc lancée sur certaines villes des zones B1 (plafonds de loyers à 10,07 euros/m²/mois) et B2 (8,75 euros/m²/mois).
Trois critères de classement
Les critères négatifs pour ces villes sont un taux de vacance élevé, une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou en accélération. On peut citer ici Troyes, Saint-Brieuc, Saint-Etienne, Béziers ou encore Mulhouse. Néanmoins, ces villes ne sont pas les plus mal notées sur tous ces critères.
Par exemple, Le Havre enregistre un taux de vacance correct de 9,3% (moyenne nationale : 7,7%), mais obtient un ratio nouveaux ménages/nouveaux logements de 3,96% (bon marché : 1,1%) et une forte activité de constructions neuves alors que la population s'effondre avec une évolution démographique de -9,9% entre 1999 et 2013.
Au niveau des villes "à surveiller", ces dernières répondent de façon plus favorable aux critères de classement. Toutefois, elles sont déconseillées pour y réaliser un investissement locatif en Pinel avec des taux de vacance compris entre 7,7% et 14,3%. On retrouve ici des villes comme Perpignan, Angers, Metz ou encore Arras.
Crédits photo: Le Lalobratoire de l'Immobilier
La nécessité d'une bonne connaissance du marché immobilier
En outre, le Laboratoire de l'Immobilier tempère sa vision sur le zonage Pinel, jugé "cohérent dans son ensemble". Malgré un manque de logements dans les zones A bis et A, "il n'existe donc pas d'alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l'offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste...", précise Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l'Immobilier.
L'expert prône donc la prudence sur certaines villes, qualifiées de "marchés sous-tendus, et donc à risque...". La liste fait également office de "principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d'impôt", détaille Franck Vignaud.
