Financement participatif : placer ses économies dans un projet immobilier, comment ça marche ?
37 millions d'euros levés au premier semestre 2013 contre 67 en 2014 à la même période. Le financement participatif séduit de plus en plus d'investisseurs. Moins risqué que d'investir dans une start-up, le crowdfunding immobilier connaît une belle croissance. Mais comment cela marche ?
Les projets de crowdfunding de Wiseed.
Les plateformes de crowdfunding fleurissent en France depuis quelques mois. Le principe, attirer l'épargne d'un particulier qui investit la somme de son choix sur un projet. Le plus classique, l'investissement dans une start-up. Plus original, soutenir un jeune artiste ou la rénovation d'un bâtiment historique. Tout est possible. Parmi les plus prometteurs, le financement participatif immobilier connaît une croissance très forte. A la clé des rendements de 10% en moyenne.
Quels rendements ?
L'idée de ces plateformes collaboratives est simple, séduire une épargne dormante à destination de bons placements sur des durées moyennes (3 à 5 ans). « On rend accessible à des personnes qui avant n'y avaient pas accès, des rentabilités élevées », explique Jean-Baptise Vayleux co-fondateur de Lymo, promoteur immobilier et première plateforme française de crowdfunding immobilier.
8 à 12% de rendement. Peu de placements peuvent en effet se permettre d'offrir une telle rentabilité. « Les particuliers qui investissent chez nous veulent un placement alternatif, non-passif avec des actifs tangibles », ajoute-t-il. « Les placements classiques ne leur correspondent pas. Quant à la Bourse, elle leur paraît trop éloignée », analyse Joachim Dupont, co-fondateur de la plateforme Anaxago.
Autre avantage pour l'investisseur, il sait dans quoi il place son argent puisqu'il a lui-même choisit le projet, parmi ceux proposés sur les quelques dizaines de sites français de crowdfunding.
Quel montant investir ?
1000 euros. C'est le ticket d'entrée moyen pour ce type de projet. Un investissement qui varie selon les plateformes. Les projets immobiliers de Lymo attirent en moyenne 60 investisseurs. « Nos investisseurs débutent à 1000 euros, ils regardent comment cela se passe puis augmentent souvent peu à peu à 3000 euros » note Jean-Baptise Vayleux.
Chez Anaxago, le profil est un peu différent. De jeunes cadres entre 25 et 30 ans. Ici le ticket moyen est de 8000 euros. « Plus l'âge augmente, plus le ticket progresse et plus le profil tend vers celui d'un ancien entrepreneur » indique Joachim Dupont.
Y a-t-il des frais pour le particulier ?
Cela dépend de la politique de chaque plateforme. Wiseed a par exemple fait le choix de facturer uniquement le promoteur. « 8 à 10% des montants levés » révèle Souleymane Galadima, Development Director. La plateforme ne prend donc aucune rémunération sur les investisseurs.
Quels avantages pour les promoteurs ?
Obtenir un investissement par le biais d'une plateforme de crowdfunding, représente un apport financier non-négligeable pour les promoteurs. Il est souvent difficile pour ces derniers de réunir les fonds propres suffisants pour obtenir un prêt bancaire de la part d'une ou plusieurs banques. Une situation d'autant plus difficile dans ces périodes de crise du secteur immobilier.
Un prêt qui sera obligatoirement préalable au lancement de l'opération de construction. En général ces besoins sont de l'ordre de 5 à 20%, complétés par les sommes perçues par la vente en VFA (sur plans), le reste étant financé par les banques.
Quel est le risque ?
Il demeure important et explique la rentabilité élevée. Pour le diminuer, il faut donc choisir les plateformes qui ont déjà un historique de financement et qui mettent en place une sélection stricte des candidats qui proposent leurs projets.
Chez Anaxago par exemple, trois constructions ont été financées pour un total de 1,8 million d'euros. Chez Wiseed, déjà 10 millions d'euros levés, dont 10% dans l'immobilier. Un partenariat a par ailleurs été passé avec Lymo, le promoteur immobilier qui y propose ses projets et qui participe à l'expertise des candidatures.
Plusieurs précautions sont aussi prisent par la plateforme Anaxago dans ce choix préalable, avec différentes étapes à franchir, atteste son co-fondateur.La plateforme effectue dans un premier temps des recherches sur le promoteur en vérifiant ses précédentes constructions. La société étudie ensuite l'environnement de la construction, le tout soumis à un comité d'experts.
« Le risque est relativement bien maîtrisé » assure Joachim Dupont. « Tous les projets que nous mettons en ligne doivent avoir une garantie financière d'achèvement ». Une garantie juridique qui donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble aura lieu.
Renforcement du cadre législatif
Ces garanties expliquent le fort intérêt des investisseurs pour le crowdfunding immobilier, « moins risqué que le financement des PME » selon M. Dupont. Et pour cause, en France, concernant le financement participatif de start-up, le taux de défaut est de 50% selon l'Association des Sociétés Financières (ASF).
Un risque qui a poussé les différents acteurs du secteur à renforcer l'encadrement législatif. Depuis le 1er octobre 2014, la France est ainsi le premier pays à s'être doté d'une législation sur le financement participatif. L'objectif, protéger et informer l'investisseur en professionnalisant ce secteur, alors que de nouvelles plateformes voient le jour chaque semaine.
