Immobilier neuf : l'investissement Pinel est-il vraiment intéressant ?
Selon le réseau d'experts immobilier Immo G Consulting, le dispositif de défiscalisation Pinel présente des risques pour les investisseurs dans l'immobilier neuf notamment à cause de l'écart entre les prix du marché et le plafond fixé par la loi Pinel.
La surévaluation des biens profitant de la défiscalisation Pinel mettent en danger les investisseurs
L'investissement " Pinel " peut coûter cher. Pour un logement neuf à Strasbourg, l'écart de prix entre un bien bénéficiant de la défiscalisation Pinel et le prix moyen du marché est de 33,5% révèle l'étude " Les dangers du dispositif Pinel " du réseau d'experts immobilier Immo G Consulting. Alors que ce projet de loi avait pour but de favoriser l'investissement en proposant des avantages fiscaux, " il apparaît que pour de nombreux investisseurs, l'avantage fiscal dont ils bénéficiaient a été pour partie au moins détourné au profit de certains vendeurs (promoteurs, intermédiaires), " selon Immo G Consulting.
La surévaluation des biens qui profitent de la défiscalisation Pinel peut donc être dangereuse pour les investisseurs. Comme le précise Immo G Consulting, " nombre de candidats–investisseurs considèrent le dispositif Pinel comme bénéficiant de la garantie de l'Etat... les incitant à s'abstraire de toute démarche critique avant d'acheter. " Dans plusieurs grandes villes, les avantages fiscaux sont susceptibles de ne pas couvrir les investissements à cause des prix largement au-dessus de la moyenne du marché.
Des écarts de prix conséquents
L'écart des prix des logements neufs bénéficiant ou non du dispositif Pinel sont particulièrement marquants dans certaines villes. Alors que le prix moyen au mètre carré est de 3.360 euros à Angers, il passe à 4.818 euros pour les logements " Pinel ". À Toulouse, l'écart est de 1.327 euros, soit un logement " Pinel " plus cher de 26% par rapport au prix moyen du marché.
Hormis les écarts de prix de vente, l'étude Immo G Consulting se base sur les écarts des taux de rendement et des loyers entre un investissement classique et les logements profitant de la défiscalisation Pinel pour souligner les dangers de ce dispositif. Dans la zone A qui regroupe notamment la région parisienne, l'Auvergne-Rhônes-Alpes et la région PACA, les écarts de rendement varient entre 100 et 280 points de base.
Source : Immo G Consulting
Des zones immobilières particulièrement risquées
En ce qui concerne les écarts de loyers, le plafond instauré par la loi Pinel est largement supérieur au loyer moyen du marché dans de nombreuses villes. Dans le 15ème arrondissement de Marseille, l'écart de loyer entre la moyenne du marché et les logements " Pinel " et de 20%. À Toulon, Mulhouse, Carcassonne ou encore Limoges, cet écart de loyer dépasse également les 15%.
" Le dispositif Pinel ne contribue pas à diminuer la ségrégation et la précarisation spatiale et sociale en zones immobilières tendues (zones A et A bis), " argumente l'étude. " En effet, dans les secteurs résidentiels recherchés de ces zones, les loyers plafonds Pinel sont inférieurs aux loyers moyens de marché. Il en est de même du prix de vente unique applicable (5 500 €/m²) qui est moindre que le prix moyen de marché. " Les promoteurs profitent ainsi du dispositif Pinel pour construire dans des zones où ils n'auront aucune contrainte de fixation de loyer ou de prix.
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