Impôt sur la fortune immobilière : comment évaluer ses biens ?
Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) nécessite une évaluation pertinente des biens pour les contribuables concernés. De nombreuses méthodes existent afin de bien estimer leur valeur dans le cadre d'une déclaration et des décotes sont même envisageables.
L'IFI concerne les contribuables possédant un patrimoine immobilier dont la valeur taxable est supérieure à 1,3 millions d'euros
Depuis cette année, l'IFI remplace l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Les particuliers disposant d'un patrimoine immobilier taxable d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros doivent le déclarer en même temps que leurs revenus, c'est-à-dire d'ici six à huit semaines. Cependant, l'évaluation du prix des biens revient à chaque contribuable et il est donc important d'en faire la plus juste possible lors de sa déclaration auprès de l'administration fiscale. Les conditions imposées par le fisc requièrent de déterminer un prix vénal, c'est-à-dire celui auquel serait vendu le bien immobilier en question s'il était disponible sur le marché au 1er janvier 2018.
Des sources d'aide multiples
Plusieurs options s'offrent aux particuliers pour évaluer au mieux le prix de ses biens immobiliers. Tout d'abord, l'administration fiscale elle-même peut aider le contribuable à estimer la valeur vénale de son bien immobilier en le comparant à des biens similaires récemment vendus. Pour cela, il suffit de se rendre sur la base « Patrim » du site « impot.gouv.fr ».
Le contribuable peut lui-même aller chercher via Internet sur des sites de professionnels spécialisés tels que les notaires ou les agences immobilières. Les enquêtes de la presse peuvent également l'aider à se faire une idée de la valeur vénale du bien. Toutefois, il faut préciser que les chiffres trouvés seront seulement indicateurs et ne permettront pas d'avoir une estimation parfaitement précise de la valeur du bien immobilier. En effet, ils ne prennent pas en compte ses petits défauts ou avantages notamment en matière d'équipements par exemple. Ainsi, une majoration, ou l'inverse, peut être nécessaire afin d'ajuster le prix de manière optimale.
Enfin, une solution proche de la précédente est de s'adresser directement à un expert qu'il s'agisse d'un notaire ou d'un agent immobilier qui peut éventuellement fournir un document écrit, le cas échéant.
Quels ajustements selon la nature du bien immobilier ?
Pour le cas le plus courant, c'est-à-dire un bien immobilier détenu à titre de résidence principale par son propriétaire, ce dernier peut bénéficier d'un abattement à hauteur d'un tiers de la valeur vénale. Néanmoins, cela ne s'applique pas aux résidences secondaires ou locatives, aux biens en indivision ou encore aux sociétés civiles immobilières que ce soit une société civile de placement immobilier (SCPI) ou un organisme de placement collectif immobilier (OPCI). À titre de précision, ce sont d'ailleurs les sociétés de gestion qui déterminent la valeur vénale du bien immobilier dans une situation de SCI.
Pour ces exceptions à l'ajustement prévu par le code général des impôts, des minorations demeurent autorisées. Elle peut être d'une dizaine de pourcents pour une maison de vacances détenues par le biais d'une SCI. Cette décote peut grimper jusqu'à 30% en fonction du nombre de contractants dans le cadre d'un bien en indivision. Pour ce qui est des locations, le montant peut atteindre 20% depuis deux ans.
Pour finir, l'actualisation du prix vénal du bien immobilier doit être triennale, au pire quadriennale et elle doit en particulier prendre en compte l'état du marché immobilier selon la zone géographique considérée car cela peut induire des baisses ou des hausses de la valeur estimée.
