Quelles solutions pour faire face aux loyers impayés ?
Les situations de loyers impayés peuvent s'avérer très problématiques à terme pour des propriétaires ayant effectué un investissement locatif mais aussi les locataires eux-mêmes. Pour tenter d'y remédier ou de les prévenir du moins, il existe plusieurs dispositifs, lesquels ont été récemment renforcés par l'Etat.
En vue d'une prévention de loyers impayés, aussi bien le propriétaire que le locataire ont différentes garanties à leur disposition.
D'après les chiffres de la Fondation Abbé-Pierre, il y a eu plus de 150.000 procédures engagées pour loyers impayés en 2016 et plus de 80% d'entre elles ont mené à des décisions d'expulsion. Un locataire ne payant pas son loyer peut mettre le propriétaire dans une position particulièrement pénalisante dans le cas où son investissement locatif reposerait sur un emprunt effectué auprès d'un organisme de crédit immobilier.
En moyenne, le bailleur doit attendre environ un an et demi avant qu'une expulsion du locataire devienne effective. Toutefois, de nombreuses solutions diverses peuvent permettre de couvrir le propriétaire en amont d'un tel problème.
Caution, assurance ou garantie ?
Globalement, le bailleur doit réaliser un arbitrage comparatif au sein de ce triptyque. La caution représente la solution la plus connue. Elle consiste à solliciter l'apport financier d'un tiers, généralement les parents du locataire, si jamais ce dernier ne paye plus le loyer. Lors de la signature du bail, ce garant s'engage par voie manuscrite à assumer sa responsabilité le cas échéant en admettant avoir conscience de ses implications.
De même, le propriétaire peut avoir recours à une assurance appelée « Garantie de Loyers Impayés » (GLI). Souvent incluse directement par l'agence immobilière qui les assure dans le cadre de la gestion locative, cette GLI peut s'élever à un montant aux alentours de 3% (oscillant entre 2 et 4% la plupart du temps) si le bailleur décide de la prendre à sa charge personnelle en faisant appel à un établissement d'assurance.
Enfin, le bailleur a également la possibilité de souscrire une autre garantie intitulée « Visale ». Œuvre d'Action Logement, cette garantie est une caution spécifiquement dédiée aux locataires en quête d'un logement dans le parc privé.
Des avantages et des inconvénients propres à chaque garantie
La garantie « Visale » impose un nombre important de conditions aux locataires qui doivent avoir moins de trente ans ou être à l'essai après une embauche survenue lors des six derniers mois. De plus, les conditions de « Visale » comportent aussi des loyers mensuels planchers fixés à 1.500 euros dans Paris et 1.300 euros ailleurs en France. Pour finir, « Visale » ne prend pas en considération les éventuelles dégradations qui peuvent s'ajouter au non-paiement des loyers.
Si la Garantie de Loyers Impayés induit un remboursement des frais de procédure, « Visale » représente néanmoins un dispositif gratuit largement orienté vers les locataires peinant à souscrire à une assurance traditionnelle pour faire face au risque de loyers impayés et dont la souscription, en ligne, est facile.
Pour ce qui est de la caution, la loi sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, dite « loi ELAN », va introduite la signature électronique et supprimer l'obligation de mention manuscrite qui pouvait être compliquée à respecter si le garant en question vivait loin du locataire.
D'ici la fin du mois prochain, le champ de garantie de « Visale » bénéficiera même d'une étendue allant au-delà des trois premières années actuellement. Le dispositif couvrira désormais une agrégation de 36 mensualités impayées sur l'ensemble de la durée du bail.
