Investissement locatif : malgré des prix élevés, des opportunités existent à Paris
Bien que souvent décrite comme une enclave immobilière en raison du prix excessif de ses logements, la capitale présente des plans attractifs en vue d'investissements locatifs à condition d'être attentif aux évolutions du marché parisien dans le détail. Les investisseurs peuvent effectivement compter sur la faible mobilité des locataires parisiens qui restent en moyenne cinq ans dans leur logement selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne.
Certains arrondissements parisiens offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs locatifs.
Alors que le prix du mètre carré de l'ancien vient tout juste de passer la barre des 9.300 euros à Paris, les experts immobiliers misent sur un franchissement du seuil des 10.000 euros avant 2020. Et pour cause, l'inflation a frôlé les 9% au cours de l'année 2017 et a été supérieure à 13% sur les deux dernières années. Au début du siècle, le prix du mètre carré parisien s'élevait à 3.000 euros : il a ainsi triplé en une quinzaine d'années.
Malgré une hausse des transactions de 17%, celles-ci, au nombre d'environ 39.000, ne comptent même pas pour 5% des 970.000 ventes totales de logements réalisées en France l'année dernière. En réalité, Paris est un petit marché immobilier dont la superficie ne représente même pas un centième de l'Île-de-France (à peine plus de 100 km² contre plus de 12.000 km² pour la région parisienne dans son ensemble).
Pourtant, les facteurs ne manquent pas pour expliquer la persistance de cette inflation qui s'est surtout accentuée à partir de 2010 dans la capitale. D'après les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d'emprunt sont actuellement inférieurs à 1,5% et se sont établis à environ 1,3% depuis l'an 2000 grâce à leur faiblesse durable au cours des dernières années. De plus, les acquéreurs français qui étaient partis à Londres ou encore en Belgique reviennent massivement dans la capitale, ce qui entretient le dynamisme relatif de son marché immobilier. En effet, les résultats sont là : les ventes s'effectuent désormais en moins de deux mois, favorisées par un écart de prix légèrement supérieur à 2% entre la mise en vente et le compromis.
Certains arrondissements sont plus à prospecter que d'autres
Cependant, les quartiers de Paris ne sont pas également concernés par ces évolutions et il convient pour tout investisseur locatif d'y regarder de plus près avant d'acquérir. L'inflation concerne tous les arrondissements parisiens mais pour quinze d'entre eux elle est supérieure à 5%, voire même à 10% dans les cas des Ier, IIème, VIème, IXème et XXème. Ces différences se retranscrivent logiquement dans les prix : il faut compter 8.000 euros le mètre carré pour les XIXème et XXème mais 11.000 euros au sein des Ier, IVème, VIème ou VIIème arrondissements.
Si l'inflation la plus importante a été constatée pour le IIème arrondissement au cours du dernier quart de siècle (+5,5% par an en moyenne du prix médian), elle a été, paradoxalement, deux fois plus faible pour le XVIème arrondissement. Ainsi, cet arrondissement, longtemps considéré comme le plus difficilement accessible dans l'imaginaire collectif, propose des prix moyens du mètre carré qui sont à présent plus proches de la moyenne de la capitale, oscillant entre 9.000 et 10.000 euros.
En revanche, les arrondissements de la vaste arcade du nord-est de la capitale (IXème, Xème, XIème, XVIIIème et XIXème arrondissements) sont les plus prometteurs en matière d'investissement locatif. Pendant plusieurs années, ils ont été nettement moins touchés par l'augmentation des prix, ce qui n'est plus le cas à l'heure actuelle avec le phénomène de gentrification de plus en plus à l'oeuvre et même favorisé par les pouvoirs publics. Cette inscription accrue de ces quartiers dans le phénomène inflationniste global parisien se retrouve dans l'écart des prix entre les deux extrêmes : la différence entre les prix du VIIème et ceux du XVIIIème est passée sous la barre des 2%.
Avec un loyer moyen un tout petit peu au-dessus de 25 euros le mètre carré, le rendement moyen offert par un investissement locatif se situe aux alentours de 3,3% et peut grimper à 3,4% dans les quartiers extérieurs de l'est parisien (XIIIème, XIXème et XXème arrondissements). Au contraire, ce rendement tombe en deçà des 3% dans le VIème arrondissement à cause du poids de l'investissement nécessaire au préalable (12.500 euros le mètre carré à peu près).
>> Pour aller plus loin : Immobilier parisien : dans quels quartiers se trouvent les logements les moins chers ?
