Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire ?

Une garantie hypothécaire est un droit accordé à un créancier (par exemple, une banque) sur un bien immobilier appartenant à un emprunteur. Le bien immobilier sert de “gage" en cas de non-paiement du crédit. Autrement dit, si l'emprunteur fait défaut, la banque est en droit de saisir et de vendre le bien pour se rembourser sur le produit de la vente.

Les hypothèques sont régies par des dispositions du Code civil en France. Elles doivent être établies par acte notarié et faire l'objet d'une publication au service de publicité foncière. Le rang de l'hypothèque détermine la priorité du créancier par rapport aux autres éventuels créanciers hypothécaires sur ce même bien.

Le principe du rang hypothécaire

Chaque hypothèque est inscrite dans un ordre chronologique appelé “rang". La première hypothèque à être publiée est dite de premier rang, puis la suivante, inscrite ultérieurement, devient la deuxième, et ainsi de suite. Ce classement est capital, car en cas de saisie et de vente du bien :

• Le créancier de premier rang se sert en premier sur le prix de vente.
• Le créancier de deuxième rang n'est payé qu'après le premier, et ainsi de suite.

Le rang confère donc un niveau de sécurité et de probabilité de recouvrement pour le prêteur. Plus le rang est élevé (1er), plus le créancier est avantagé en cas de procédure de recouvrement.

Pourquoi les banques exigent-elles un premier rang hypothécaire ?

Lorsqu'une banque ou un établissement de crédit finance un projet immobilier ou un rachat de crédits, elle souhaite minimiser son risque. En cas de défaillance de l'emprunteur, elle veut s'assurer de récupérer les sommes dues.

• Priorité de paiement : Être le créancier hypothécaire de premier rang signifie que la banque est prioritaire lors d'une éventuelle saisie-vente du bien.
• Taux d'intérêt : Plus la garantie est sûre, plus le prêteur est enclin à proposer un taux d'intérêt attractif.
• Facilités de négociation : Les organismes financiers peuvent refuser l'octroi d'un prêt si l'emprunteur n'est pas en mesure de fournir cette garantie de premier rang, surtout s'il existe déjà d'autres hypothèques inscrites.

En résumé, la banque ou l'organisme prêteur exige souvent le premier rang pour sécuriser son investissement et éviter de se retrouver après d'autres créanciers en cas de vente forcée.

Les avantages et inconvénients d'un premier rang hypothécaire

Avantages

• Taux d'intérêt potentiellement plus bas : Les banques considèrent que le risque est moindre, d'où des conditions de crédit plus favorables.
• Faciliter l'obtention d'un crédit : Certaines opérations (rachat de crédits, restructuration, achat immobilier) seraient impossibles sans une garantie de premier rang.
• Longue durée et montants plus importants : Donner une hypothèque de premier rang peut ouvrir la voie à un financement plus conséquent ou plus étalé.
• Inconvénients
• Risque de perdre le bien : En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien plus facilement.
• Frais notariés et de publicité foncière : L'inscription hypothécaire entraîne des coûts (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.).
• Moindre flexibilité : Si un jour vous souhaitez solliciter une deuxième hypothèque pour un autre projet, vous devrez négocier l'ordre de priorité avec le nouvel organisme, ce qui peut être complexe.

Dans quels cas est-on amené à donner un premier rang hypothécaire ?

Crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien

Lors de l'achat d'un logement, surtout si le montant emprunté est élevé ou si la situation de l'emprunteur présente un risque plus important, la banque exige souvent la première hypothèque sur le bien à acquérir. Il s'agit de la forme la plus courante et la plus classique.

Rachat de crédits et regroupement de dettes

Si vous avez plusieurs crédits (immobilier, consommation, auto) et que vous souhaitez les regrouper en un seul prêt, l'organisme prêteur peut demander une garantie hypothécaire sur un bien immobilier. Pour sécuriser son opération et garantir un bon taux, il peut imposer le premier rang.

Prêt professionnel avec garantie sur la résidence principale

Dans certains cas, un entrepreneur ou un travailleur indépendant peut mettre en garantie sa résidence principale pour obtenir un prêt professionnel. Là encore, la banque exigera généralement une hypothèque de premier rang afin d'être prioritaire sur d'autres créanciers éventuels (fournisseurs, autres banques, etc.).

Comment se met en place la garantie hypothécaire de premier rang ?

Estimation et vérification du bien

Avant de consentir un crédit avec hypothèque, la banque fera estimer la valeur du bien. Elle vérifiera :

• L'absence de servitudes ou d'antériorité hypothécaire de rang prioritaire.
• La correspondance entre la valeur du bien et le montant du crédit demandé.

Acte notarié et formalités

La constitution de l'hypothèque nécessite un acte notarié (rédigé et signé devant notaire). Cet acte précise :

• Le rang de l'hypothèque : ici, en premier rang.
• Le montant maximum garanti.
• La durée de l'hypothèque (souvent égale à la durée du prêt, plus une période postérieure pour les éventuels frais).

Ensuite, l'acte notarié est publié au service de publicité foncière. Cette formalité établit l'hypothèque vis-à-vis des tiers et fixe son rang définitif.

Frais et coûts associés

Mettre une hypothèque en place occasionne plusieurs postes de frais :

1. Émoluments du notaire : Calculés en fonction du barème réglementé, souvent proportionnels au montant garanti.
2. Taxe de publicité foncière : Prélèvement fiscal appliqué lors de l'inscription de l'hypothèque.
3. Frais administratifs : Frais de dossier facturés par la banque ou l'organisme prêteur.

Le total de ces coûts peut représenter un pourcentage non négligeable du montant emprunté. Il faut donc les intégrer au calcul de la rentabilité ou du coût global du prêt.

Que se passe-t-il si j'ai déjà une hypothèque en cours ?

Si votre bien est déjà grevé d'une hypothèque, celle-ci a un rang déterminé. Pour pouvoir inscrire une autre hypothèque de premier rang (ce que demande la nouvelle banque), il faudrait que la précédente hypothèque soit radiée ou reportée à un rang inférieur, ce qui nécessite une négociation avec le créancier précédent.

Deux situations possibles :

• Remboursement anticipé de la première hypothèque : par exemple, lors d'un rachat de crédits, la nouvelle banque solde l'ancien prêt et obtient la levée de l'ancienne hypothèque, puis inscrit la sienne en premier rang.
• Conservation de la première hypothèque : alors on parle de subrogation ou de second rang, mais si la nouvelle banque exige le premier rang, il faudra l'accord du premier créancier pour modifier l'ordre ou envisager un refinancement complet.

Y a-t-il des alternatives à la garantie hypothécaire en premier rang ?

Le cautionnement

Plutôt qu'une hypothèque, certaines banques proposent la caution d'un organisme spécialisé (Crédit Logement, caution mutuelle, etc.). Dans ce cas, si l'emprunteur fait défaut, c'est la société de caution qui paie la banque et se retourne ensuite contre l'emprunteur. Le bien n'est pas directement hypothéqué, mais le coût de la caution peut être relativement élevé.

Le nantissement

Si l'emprunteur dispose d'un capital placé (assurance-vie, PEA, compte-titres, etc.), il peut proposer un nantissement de ces actifs financiers. Cela permet de sécuriser le prêt sans hypothéquer un bien immobilier. Toutefois, si le capital nantissant vient à baisser (par exemple, en cas de chute de la Bourse), la banque peut demander des compléments de garanties.

La garantie mutuelle fonctionnaire ou assimilée

Pour certains profils (fonctionnaires, salariés du secteur public, militaires, etc.), il existe des organismes de mutuelle fonctionnaire proposant des garanties spécifiques. L'avantage est de réduire les frais et d'éviter l'hypothèque ; l'inconvénient est que ce n'est pas accessible à tous.

Comment arbitrer la décision : donner ou non une garantie en premier rang ?

La décision de mettre un bien en hypothèque de premier rang doit être mûrement réfléchie. Voici quelques pistes pour vous aider à arbitrer :

• Évaluez le risque : Êtes-vous en mesure de rembourser le prêt dans la durée, sans risque majeur de défaut ?
• Comparez les coûts : Frais d'hypothèque vs. frais de cautionnement, ou taux de crédit légèrement plus élevé si vous ne donnez pas de premier rang.
• Projectez-vous : Avez-vous besoin de conserver ce bien libre de toute hypothèque pour un autre projet ou en perspective d'une transmission ?
• Consultez un professionnel : Courtiers, notaires, conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous donner un regard neutre et chiffré.

En général, les établissements prêteurs insistent fortement sur l'hypothèque de premier rang pour se protéger. Néanmoins, selon votre situation patrimoniale et vos objectifs, vous pourriez choisir d'autres solutions, à condition que la banque les accepte.